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Inadimplência em condomínios: a conta pode sobrar para todos

Atenção, síndico: acompanhar de perto a situação de inadimplentes e ser firme na cobrança são ações indispensáveis para não comprometer orçamento do condomínio

Não são raros os casos em que a quantidade de condôminos inadimplentes ultrapassa a margem dos 30% de todos os moradores. Para se ter uma ideia da dimensão do problema, a média do número de devedores tida como consenso entre a maioria das administradoras é de 6 a 8%. Se relegada, a falta de pagamento pode se transformar numa bola de neve e trazer consequências funestas, como a seca de recursos para garantir a higidez das contas do condomínio. Muitos prédios podem acabar tendo de fazer o que ninguém gosta: aumentar a cota condominial a todos os moradores a fim de cobrir o rombo deixado pelos maus pagadores.

Falta de dinheiro pode implicar que o condomínio também vire um inadimplente. As contas são muitas: funcionários, prestadores de serviço, água, luz, telefone, contribuições obrigatórias, manutenção de equipamentos e predial, entre outros, figuram na lista de obrigações financeiras – todas custeadas pelo dinheiro de todos. Uma das coisas mais preocupantes é manter o fluxo orçamentário. O síndico precisa estar atento para que a inadimplência não se torne um problema crônico.

O acompanhamento desses índices deve ser feito dia após dia pelo síndico com o apoio da administradora. Especialistas dizem que tudo o que é relacionado à receita e à despesa do condomínio não pode ficar pro dia seguinte, propalando solução. Isso porque o planejamento orçamentário deve levar em conta também a falta de pagamento de alguns condôminos. Como exemplo, pode-se pegar o período do início do ano, em que se costuma observar mais atrasos de pagamento da taxa. A razão disso é que diante do IPTU, IPVA, material escolar, entre outros, as pessoas acabam deixando o condomínio de lado. Antecipando-se a isso, o síndico pode precaver-se adotando soluções preventivas.

Cobrança – É preciso que a administração do condomínio tenha atenção máxima aos índices de inadimplência, com acompanhamentos realizados quinzenalmente, por exemplo. Alguns condomínios têm tolerância de 60 dias, e encaminham o caso ao jurídico quando o morador deixa de pagar a segunda taxa consecutiva. Outros esperam 90 dias. Especialistas recomendam que, nesse período de cobrança, até mesmo os avisos informais sejam documentados, afim de que, em uma eventual ação, sirva como confissão de dívida.

De acordo com Sérgio Meira, diretor de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), “desde o primeiro mês, o síndico já deve procurar o condômino em atraso para saber o que aconteceu e a razão do atraso. A gente defende que o débito do mês corrente seja pago primeiramente e que o saldo que ficou para trás seja parcelado”. Desemprego, doença na família e imprevistos significativos são alguns pontos que podem implicar não pagamento. Avaliar como lidar com cada peculiaridade é uma tarefa que exige sensibilidade e habilidade do síndico. “São situações diferentes de quando o sujeito deve para o condomínio mas chega ao prédio com um carro zero-quilômetro”, pontua o dirigente do Sindicato.

Caso o condômino não se manifeste em relação ao período de negociação amigável, o caminho que resta é o da Justiça.

Ação dessa natureza pode levar de cinco a dez anos. Se, mesmo assim, o devedor não quitar suas obrigações, seu patrimônio – às vezes o próprio apartamento – poderá ser usado como garantia de ressarcimento ao condomínio. Nesse caso, não vale o argumento de que a unidade residencial é bem de família. Caso o devedor não disponha de nenhum outro patrimônio, ele pode perder a unidade.

Meira lembra que muitos síndicos fazem justiça com as próprias mãos e pungem os inadimplentes restringindo o uso do condomínio. “Não recomendamos isso”, diz ele. A multa aplicada após o vencimento já é uma penalidade. O uso do salão de festas, porém, é algo que pode ser restrito. Como se exige taxa de reserva e muitos condomínios a cobram no próprio boleto, não há como desvincular a obrigação do pagamento do condomínio dos gastos adicionais.

Tolerar o não pagamento da taxa por um período levou muitas pessoas a concluírem que a inadimplência só fica caracterizada depois de vários dias passados da data de vencimento. Errado! De acordo com advogados da área, juridicamente, não tem essa de esperar 15, 30, 45 dias para se tornar inadimplente. Não pagou no vencimento, no dia seguinte já é inadimplente.

Na prática, isso quer dizer que o síndico tem toda a liberdade para dar início aos trabalhos de cobrança tão logo não seja constatado o pagamento da taxa.

No caso de um acordo proposto pelo condômino, é preciso levar o caso para assembleia. “É sempre bom o síndico compartilhar responsabilidades com o Conselho e com a assembleia”, diz Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Condominial do Secovi-SP. A autonomia do síndico para negociar débitos vai até o parcelamento da dívida – desde que o condomínio não saia prejudicado pelo o acordo feito. “Isso ele pode fazer. Reduzir o valor da dívida, aceitando um pagamento à vista menor do que o débito total, não pode”, emenda.

Coletividade x Individualidade – Criação de listas públicas com o nome dos devedores – como nos murais, avisos de elevadores, publicação no site da administradora, entre outros – são expedientes que causam constrangimento. Ao síndico, no entanto, cabe dar transparência às finanças do condomínio, principalmente quando a questão diz respeito a sua salubridade financeira. A coletividade precisa ter seu direito à informação respeitado; por outro lado, a individualidade do devedor não pode ser violentada e submetida a cobrança vexatória.

Vale lembrar que o síndico que se omite pode ser destituído de suas funções. Por omissão, entende-se tanto não informar nas assembleias a situação financeira do condomínio quanto não tomar providências com unidades inadimplentes. Se nenhuma medida foi tomada em relação ao aumento das cotas devedoras e isso impinja o aumento da taxa condominial, os moradores podem questionar por que razão nada foi feito antes, a ponto de o bolo do prejuízo ter de ser repartido por todos.

Com resolver, então, o binômio coletividade-individualidade no que tange à publicidade da arrecadação do condomínio? Se aprovado em assembleia, o síndico pode comunicar as unidades inadimplentes (a unidade, não o nome do devedor) no boleto. Isso vai em nível de informação, como se dissesse: aqui estão as receitas, as despesas e as unidades devedoras.

Saídas – Inegavelmente, a Justiça é um Calvário a ser evitado. Uma breve reflexão sobre o tempo que se leva para chegar à resolução do certame e os dispendiosos honorários advocatícios falam por si. Que o diga o síndico Reoloando Silveira, “Tive um caso de leilão de unidade. Desde a entrada do processo até o leilão foram dez anos”, lembra, aduzindo que há, ainda, inúmeros subterfúgios aos quais é possível recorrer para protelar a sentença.

Há alternativas às quais síndicos, com o apoio das administradoras, podem recorrer. Fora o sistema de cobrança amigável, há também plantões de cobrança, que podem ser realizados mensalmente. Geralmente, a administradora envia comunicado a todos os inadimplentes avisando sobre o plantão.

Nesses mutirões, síndicos e conselheiros tentam acordos que sejam vantajosos para ambas as partes.

Há também a conciliação por intermédio de arbitragem, meio rápido e amigável de resolução de conflitos. O Secovi-SP tem instalada em sua sede uma Câmara de Mediação, alternativa que síndicos podem usar para tentar resolver amigavelmente problemas de inadimplência. A taxa de sucesso é alta: cerca de 90% dos casos mediados resultaram em acordo.

Prevenção – Para evitar aumentar a taxa condominial, o síndico pode criar um fundo de prevenção à inadimplência. Os recursos amealhados para esse fim podem ser recolhidos mensalmente como despesa ordinária. A adoção dessa medida precisa ser submetida à apreciação da assembleia.

Vale lembrar, no entanto, que em casos de colapso de caixa proveniente de inadimplência, o síndico pode, sim, aumentar a taxa condominial, com o consentimento da assembleia.

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Banheiro pequeno? Saiba como aproveitar melhor esse espaço

Com um banheiro bem planejado, tomar uma ducha pode se tornar algo ainda mais relaxante. Mas se você tem um banheiro pequeno, não entenda isso como um problema. Confira algumas dicas para, com pequenas intervenções, tornar esse ambiente mais espaçoso.

Não basta só pensar no lavabo, no vaso sanitário e no chuveiro. É preciso pensar se, para sua comodidade, é necessário colocar box. “A ideia do box de vidro precisa ser analisada não somente em relação à beleza do banheiro, mas em relação à facilidade de uso, limpeza, manutenção, além de valorizar a estética do pequeno ambiente”, comenta , Caio Strufaldi, sócio e diretor da L’art Prime, uma loja especializada em móveis sob medida. “Uma opção mais simples e econômica seria o uso de cortinas, existem diversos modelos e estampas, que podem dar um toque personalizado ao ambiente.” Continuar Lendo

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Vai comprar imóvel usado? Saiba quais são os custos acessórios da operação

Despesas secundárias podem chegar a 5% do valor do bem

A compra de um imóvel usado envolve uma série de custos acessórios que costumam ficar de fora do radar da maioria das pessoas. Isso porque o que levam em consideração costuma ser apenas o valor anunciado nos portais.

Como essa operação consiste na transferência de propriedade, o adquirente tem de pagar o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), que é municipal e cuja alíquota varia de cidade para cidade. O comprador é quem deve arcar com isso. A divisão dessa despesa ocorre apenas nos casos de permuta. Na capital paulista, cobra-se 3% nas compras feitas diretamente entre comprador e vendedor. Nos casos de financiamento, a taxa pode variar.

Há, ainda, custos com registro de compra em cartório e com a escritura, que mudam conforme o estado. Se o imóvel for financiado, a escritura não é necessária, pois o contrato de financiamento pode substituí-la.

De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), as despesas acessórias na compra de imóvel usado podem alcançar 5% do valor do bem.

Para quem está comprando seu primeiro imóvel, no entanto, há uma boa notícia. Existe uma lei que garante desconto de 50% no registro e na escritura para quem está adquirindo um imóvel pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e com valor máximo de R$ 500 mil. Alguns cartórios criam dificuldades para conceder esse desconto. Consulte um advogado ou corretor de imóveis, pois são profissionais habilitados para lidar com esses tipos de embaraços.

Também compõem a lista de despesas as certidões (lista abaixo) e, para quem optar por financiar, as taxas de vistoria do imóvel, cobradas pelos bancos, que podem chegar a R$ 3 mil.

Caso as despesas pesem no bolso, é possível incluí-las no financiamento.

Certidões necessárias para a compra de imóvel usado

– Cópia do título aquisitivo;
– Certidões negativas dos cartórios de protestos da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores à data;
– Certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
– Certidões negativas dos distribuidores forenses das justiças estadual e federal e executivos fiscais – estaduais e municipais, abrangendo o período de 10 anos anteriores à data;
– Certidão dos distribuidores da Justiça de Trabalho;
– Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;
– IPTU de 2016, com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;
– Capa do IPTU de 2015 para cálculo do ITBI;
– Certidão negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da transmissão da posse;
– Comprovante de pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver;
– Cópia autenticada do RG e CPF, da certidão de casamento e do pacto antinupcial;
– Declaração da administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem a assina.

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PROPRIETÁRIOS E INQUILINOS: CONHEÇA ALGUNS DIREITOS E DEVERES DE CADA UM EM CONDOMÍNIOS

Em um condomínio residencial, os direitos e deveres do locador (proprietário de um imóvel alugado) e do locatário (inquilino) são diferentes.

Primeiramente, o morador de um condomínio, seja ele inquilino ou proprietário, deve obediência à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno, de acordo com o artigo 1.333 do Código Civil, que prevê que “devem obedecer a convenção não só os proprietários, mas também aqueles que têm a posse ou a detenção das unidades”.

No que diz respeito à conservação do imóvel, segundo o advogado Jaques Bushatsky, o principal dever do locador é manter o bem íntegro e hábil para o uso, isto é, com a estrutura (encanamento, fiação etc.) em ordem.

O locatário pode executar reformas na unidade, desde que com a anuência do proprietário e também do condomínio. “Hoje, não é suficiente a autorização do proprietário. Algumas obras dependem de aprovação por parte do condomínio, segundo a norma de reformas ABNT NBR 16.280/2014”, alerta Bushatsky.

Sobre o uso das áreas comuns do condomínio, o locatário tem os mesmos direitos do locador, sem distinção, podendo usufruir da piscina, das quadras, sala de ginástica, salão de festas etc.

Despesas e assembleias – Quanto ao pagamento de contas, cabe ao inquilino a responsabilidade pelas despesas ordinárias (salários, encargos trabalhistas, manutenção da área comum e de equipamentos, entre outras coisas), IPTU e outras taxas, se estiver estipulado em contrato. Já as despesas extraordinárias (fundo de obras, fundo de reserva, reformas, compra de equipamentos e mobiliário, por exemplo) devem ser assumidas pelo locador.

Contudo, em caso de inadimplência, para o condomínio o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino, relata o advogado. “A relação de locação se estabelece apenas entre o proprietário e o inquilino, enquanto que a relação jurídica relativa ao pagamento da cota condominial é sempre entre os condôminos, que são os proprietários.”

O inquilino sempre poderá participar das assembleias, podendo votar se tiver procuração do proprietário. Como ouvinte, sua participação é liberada, exceto se houver regra específica na Convenção do condomínio que o impeça. “Pelo bom senso, pode e é conveniente que o locatário participe para estar a par das resoluções e deliberações do condomínio”, recomenda.

A não ser que a Convenção defina que apenas condôminos podem ser síndicos, o locatário poderá ocupar o cargo, se eleito. “Não é nem necessário ter procuração ou autorização do proprietário. Ele é eleito na qualidade de um terceiro interessado no cargo”, esclarece Bushatsky. 

Condômino antissocial – Um inquilino com comportamento antissocial pode motivar a rescisão do contrato de locação por parte do locador. E também recai sobre o proprietário a responsabilidade de encaminhar o pleito do seu inquilino que sofre com um vizinho antissocial. “O proprietário deve estar aberto a receber do condomínio reclamações contra o seu inquilino e vice-versa. Cabe a ele o papel de intercessor em ambas as situações”, explica o advogado.

Outra questão a que um locador precisa estar atento é quanto ao excesso de população no imóvel locado. Mesmo que o contrato não diga quantas pessoas podem morar na unidade – e geralmente não diz mesmo –, o proprietário deve levar em conta os limites impostos pelo condomínio e, quando isso não for expresso, perguntar para o síndico e agir com bom senso. “Tomemos como exemplo um imóvel de 1 dormitório. O síndico não pode obrigar que more nele uma pessoa somente, e nem o inquilino pode pretender morar lá com dez. O razoável vai ser analisado individualmente”, conclui o advogado.