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PROPRIETÁRIOS E INQUILINOS: CONHEÇA ALGUNS DIREITOS E DEVERES DE CADA UM EM CONDOMÍNIOS

Em um condomínio residencial, os direitos e deveres do locador (proprietário de um imóvel alugado) e do locatário (inquilino) são diferentes.

Primeiramente, o morador de um condomínio, seja ele inquilino ou proprietário, deve obediência à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno, de acordo com o artigo 1.333 do Código Civil, que prevê que “devem obedecer a convenção não só os proprietários, mas também aqueles que têm a posse ou a detenção das unidades”.

No que diz respeito à conservação do imóvel, segundo o advogado Jaques Bushatsky, o principal dever do locador é manter o bem íntegro e hábil para o uso, isto é, com a estrutura (encanamento, fiação etc.) em ordem.

O locatário pode executar reformas na unidade, desde que com a anuência do proprietário e também do condomínio. “Hoje, não é suficiente a autorização do proprietário. Algumas obras dependem de aprovação por parte do condomínio, segundo a norma de reformas ABNT NBR 16.280/2014”, alerta Bushatsky.

Sobre o uso das áreas comuns do condomínio, o locatário tem os mesmos direitos do locador, sem distinção, podendo usufruir da piscina, das quadras, sala de ginástica, salão de festas etc.

Despesas e assembleias – Quanto ao pagamento de contas, cabe ao inquilino a responsabilidade pelas despesas ordinárias (salários, encargos trabalhistas, manutenção da área comum e de equipamentos, entre outras coisas), IPTU e outras taxas, se estiver estipulado em contrato. Já as despesas extraordinárias (fundo de obras, fundo de reserva, reformas, compra de equipamentos e mobiliário, por exemplo) devem ser assumidas pelo locador.

Contudo, em caso de inadimplência, para o condomínio o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino, relata o advogado. “A relação de locação se estabelece apenas entre o proprietário e o inquilino, enquanto que a relação jurídica relativa ao pagamento da cota condominial é sempre entre os condôminos, que são os proprietários.”

O inquilino sempre poderá participar das assembleias, podendo votar se tiver procuração do proprietário. Como ouvinte, sua participação é liberada, exceto se houver regra específica na Convenção do condomínio que o impeça. “Pelo bom senso, pode e é conveniente que o locatário participe para estar a par das resoluções e deliberações do condomínio”, recomenda.

A não ser que a Convenção defina que apenas condôminos podem ser síndicos, o locatário poderá ocupar o cargo, se eleito. “Não é nem necessário ter procuração ou autorização do proprietário. Ele é eleito na qualidade de um terceiro interessado no cargo”, esclarece Bushatsky. 

Condômino antissocial – Um inquilino com comportamento antissocial pode motivar a rescisão do contrato de locação por parte do locador. E também recai sobre o proprietário a responsabilidade de encaminhar o pleito do seu inquilino que sofre com um vizinho antissocial. “O proprietário deve estar aberto a receber do condomínio reclamações contra o seu inquilino e vice-versa. Cabe a ele o papel de intercessor em ambas as situações”, explica o advogado.

Outra questão a que um locador precisa estar atento é quanto ao excesso de população no imóvel locado. Mesmo que o contrato não diga quantas pessoas podem morar na unidade – e geralmente não diz mesmo –, o proprietário deve levar em conta os limites impostos pelo condomínio e, quando isso não for expresso, perguntar para o síndico e agir com bom senso. “Tomemos como exemplo um imóvel de 1 dormitório. O síndico não pode obrigar que more nele uma pessoa somente, e nem o inquilino pode pretender morar lá com dez. O razoável vai ser analisado individualmente”, conclui o advogado.

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IGP-M registra variação de -0,78% em doze meses

O indicador é utilizado para calcular o reajuste da maioria dos contrato de aluguel

O aluguel residencial em andamento com aniversário em julho e correção pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), da FGV (Fundação Getúlio Vargas), poderá sofrer atualização de -0,78%.

O IGP-M é eleito como um dos principais indicadores para reajustes contratuais por ser o primeiro divulgado, ainda dentro do mês de referência. Assim, a divulgação de variação mensal de -0,67% em junho fecha o comportamento dos preços no período compreendido entre os meses de julho de 2016 a junho de 2017 (12 meses).

Para facilitar o cálculo do novo aluguel, pode-se utilizar o fator de atualização, que, no caso, será de 0,9922. Por exemplo, para atualizar um aluguel de R$ 1.500,00 que vigorou até junho de 2017, efetua-se a multiplicação de R$ 1.500,00 por 0,9922. O resultado, R$ 1.488,30, é o valor do aluguel de junho a ser pago no final do mês de julho ou início de agosto.

Fatores de Reajustes de aluguel

Ø Contrato com aniversário em julho/16 e pagamento em agosto/16: 1,1221

Ø Contrato com aniversário em agosto/16 e pagamento em setembro/16: 1,1163

Ø Contrato com aniversário em setembro/16 e pagamento em outubro/16: 1,1149

Ø Contrato com aniversário em outubro/16 e pagamento em novembro/16: 1,1066

Ø Contrato com aniversário em novembro/16 e pagamento em dezembro/16: 1,0878

Ø Contrato com aniversário em dezembro/16 e pagamento em janeiro/17: 1,0712

Ø Contrato com aniversário em janeiro/17 e pagamento em fevereiro/17: 1,0717

Ø Contrato com aniversário em fevereiro/17 e pagamento em março/17: 1,0665

Ø Contrato com aniversário em março/17 e pagamento em abril/17: 1,0538

Ø Contrato com aniversário em abril/17 e pagamento em maio/17: 1,0486

Ø Contrato com aniversário em maio/17 e pagamento em junho/17: 1,0337

Ø Contrato com aniversário em junho/17 e pagamento em julho/17: 1,0157

Ø Contrato com aniversário em julho/17 e pagamento em agosto/17: 0,9922

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A tecnologia pode substituir o corretor de imóveis?

Apesar de os usuários terem conquistado autonomia para pesquisar informações na internet, a expertise para que o negócio seja realizado com segurança continua dentro das imobiliárias

A discussão sobre desintermediação imobiliária sempre esteve presente no dia a dia do mercado. Estimativas da Rede Imobiliária Secovi dão conta de que cerca de 70% dos negócios de compra e venda de imóveis se concretizam fora das imobiliárias. Ou seja, apenas 30% das pessoas acabam comprando ou vendendo imóveis com orientação e acompanhamento adequados.

Com o crescimento do uso da internet, esse debate tem se intensificado, uma vez que pode contribuir para que, cada vez mais, compradores de imóveis encontrem diretamente o que querem, sem o amparo de uma consultoria qualificada.

Segundo recente pesquisa TIC Domicílios (2015) – que mede a posse, o uso, o acesso e os hábitos da população em relação às tecnologias de informação e comunicação –, 58% das pessoas usam internet no País. O estudo foi feito pelo Comitê Gestor da Internet no Brasil (CGI.br), pelo Centro Regional de Estudos para o Desenvolvimento da Sociedade da Informação (Cetic.br), e pelo Núcleo de Informação e Coordenação do Ponto BR (NIC.br).

Ainda de acordo com a pesquisa, o celular é o dispositivo mais utilizado para acessar a internet (89%), seguido pelo computador de mesa (40%), pelo tablet (19%), a televisão (13%) e o videogame (8%).

O massivo uso da internet tem refletido nos hábitos de quem pretende comprar, vender ou alugar imóveis. Hoje, 56% do processo de decisão de compra ou locação é feito on-line, de acordo com informações do Google (disponível em https://goo.gl/SwUfjB). As pessoas também estão visitando mais sites (seja de incorporadoras ou de imobiliárias), em vez de ir fisicamente às empresas. São quase 5 visitas a sites contra 3,5 idas às empresas.

A tecnologia ‘empoderou’ o consumidor. Se, antes, os corretores eram os detentores das informações (preço de m², valor do aluguel, redondezas dos condomínios, média de preços na região etc.), hoje, elas estão quase que integralmente disponíveis on-line. Prova disso é a importância que os usuários atribuem à internet no processo de compra de imóvel: 61% a utilizam para comparar preços; 58% para estudar a localização; 52% para ver fotos e vídeos do produto; 39% para checar valores de mercado; e 38% para comparar opções.

 

Expertise indispensável – Se, de um lado, os usuários ganharam autonomia para pesquisar informações, por outro, a expertise necessária para que o negócio seja feito com segurança continua dentro das imobiliárias. “Vamos imaginar que existisse um robô que analisasse todas as possibilidades de imóveis existentes e todos os compradores interessados e fizesse match perfeito entre ambos. Ainda assim, teríamos, no final, um momento em que duas pessoas físicas não habituadas a uma transação desse tipo precisariam formalizar e estruturar um negócio juridicamente complicado”, exemplifica Luiz Fernando Gambi, diretor da vice-presidência de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP.

É nesse momento em que a intermediação faz a diferença. “Geralmente, há uma carga emocional muito grande envolvida nesses processos. A maioria das pessoas vai vender ou comprar um imóvel apenas uma vez na vida. Pode ser que todo o patrimônio dela esteja em jogo e, em razão disso, acabe superestimando ou subestimando questões como valor sentimental, preço e riscos existentes.”

Vale lembrar que a lei brasileira não garante que, pagando por um imóvel, automaticamente ele se torne propriedade do pagador. Exemplo: alguém vende um apartamento e, posteriormente, um ex-funcionário vem a questionar judicialmente salários ou benefícios atrasados. O imóvel transacionado pode acabar sendo arrolado no processo. Resultado: a venda é desfeita e o comprador, ainda que de boa-fé, pode ficar no prejuízo.

No entanto, se nessa operação de compra e venda houver a intermediação de uma imobiliária, o risco diminui. Primeiro, porque é feita uma criteriosa análise de documentos e certidões. Segundo, em razão de os corretores e a imobiliária se tornarem corresponsáveis por quaisquer prejuízos decorrentes do negócio. “O Código Civil prevê a obrigação de o corretor prestar espontaneamente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio. Creio que tão-somente esta obrigação já torna interessantíssimo ao cliente contar com esse serviço, que é especializadíssimo e prestado somente por profissionais credenciados”, esclarece o advogado Jaques Bushatsky.

Até mesmo os grandes portais imobiliários não acreditam na desintermediação completa. A complexidade do processo de comprar e vender imóveis requer consultoria qualificada, conforme ficou claro em recente evento no Secovi-SP, reunindo Mateo Cuadras, CEO do ImóvelWeb; David Schimitz, head do MercadoLivre Classificados; Renato Girardi, gerente do Moving Imóveis; Gabriel Gruber, CEO do Properati; Dalton Toledo, diretor do SP Imóvel; Gabriel Porto, vice-presidente de Marketing do Viva Real; e Eduardo Schaeffer, presidente e diretor de Marketing do Zap.

Diante dessa constatação, o consumidor continuará optando por recorrer a especialistas no assunto. Segundo os dirigentes, o que tem de ser pensado para um futuro não muito distante é o que de agregador e de diferente as imobiliárias vão oferecer a seus clientes, de modo que possam perceber diferenciais ao contratar os serviços de corretagem.

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Os desafios na segurança em condomínios

O crescimento da violência nas cidades, acompanhado da ousadia e da criatividade dos bandidos, obrigaram os condomínios a desenvolver meios para preservar a segurança e o patrimônio dos moradores. Rememorando como se deu essa escalada nos últimos 20 anos, nota-se que os prédios, especialmente das grandes cidades, promoveram mudanças significativas em seus sistemas de proteção.

“Anos atrás, os edifícios não tinham nem gradil nem guarita. O visitante entrava por uma porta de vidro, que estava sempre aberta, e se deparava com um porteiro, atrás de uma escrivaninha. Com o tempo, chegou-se à conclusão de que era preciso barrar a entrada das pessoas, e daí passou-se a instalar um gradil”, diz Jorge Lordello, especialista em segurança.

Com o recrudescimento dos problemas na área de segurança, foram surgindo as guaritas. Anos depois, o boom do delivery, mais acentuado a partir da década de 1980, descortinou mais uma necessária mudança no padrão de atendimento dos edifícios. “No começo, o entregador subia, mas foram detectadas algumas ocorrências criminais envolvendo esses profissionais. Foi quando começaram a ser barrados e o morador passou a ter que descer para receber a encomenda”, complementa Lordello.

Na década de 1990, com a construção de prédios maiores e o consequente aumento de pessoas circulando pelos condomínios, os novos empreendimentos passaram a instalar a guarita mais próxima ao portão de entrada – muitos, inclusive, já com clausura, destinada a frear a entrada de pessoas indesejadas.

Nos anos 2000, com o início dos arrastões, disseminou-se uma onda de medo nos condomínios. Os bandidos começaram a se orquestrar de maneira mais sofisticada, equipando-se com armas e juntando-se em grupo para invadir prédios e arrombar unidades.

Ações extramuros – De acordo com Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, só a capital paulista chegou a registrar em torno de 60 arrastões no ano de 2004. Foi nessa época que a entidade se aproximou da Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo, com o intuito de debater soluções e ações para fazer frente à violência. “A ideia era trabalharmos em conjunto: nós, do setor, no intramuros, e a Secretaria no extramuros. E a iniciativa deu resultado, a ponto de as ocorrências caírem ano a ano. Em 2015, por exemplo, foram registrados no máximo três arrastões na cidade de São Paulo”, diz o dirigente.

Um dos frutos desse acordo Secovi-SP/SSP foi a criação de uma delegacia específica dentro do Departamento Estadual de Investigações Criminais (Deic), da Polícia Civil, só para tratar de assaltos a condomínios. “O mais importante foi que houve muita troca de informação entre o público e a Polícia Militar. Houve esclarecimento, conscientização dos moradores para que tivessem mais cautela nos condomínios”, complementa o vice-presidente.

Um programa de vigilância solidária também foi instituído, com o foco de estimular que os condomínios vigiem um ao outro. Mais recentemente, Secovi-SP e SSP também deram início a processos para integrar câmeras de condomínios ao sistema Detecta – tecnologia que congrega imagens de circuitos de televisão de bancos, transportadoras, centro logísticos, entre outros –, a fim de monitorar atitudes suspeitas no entorno desses locais e permitir à polícia que aja preventivamente.

Blindagem de guarita, passa-volumes, clausura nas garagens, equipamentos de circuito fechado de televisão (CFTV), biometria para a identificação de moradores e prestadores de serviços, tags de aproximação para liberar entrada e saída de veículos, entre outras, também despontaram entre as soluções encontradas pelos condomínios para fazer frente aos bandidos.

Isoladamente, no entanto, a tecnologia não é suficiente para mitigar infortúnios com segurança. Não adianta cadeado quando o ladrão está do lado de dentro do prédio, facilitando a entrada de pessoas mal intencionadas. Como exemplo, pode-se citar adolescentes que fazem amizades fora do prédio e os colegas acabam se aproveitando do relacionamento com moradores para extrair informações da rotina do condomínio.

Com o tempo, levam essas pessoas para dentro do prédio. A convivência passa a ser rotineira, tendo como consequência a habitualidade de pessoas mal intencionadas no interior do condomínio. Resultado: muitas vezes, até mesmo funcionários acostumam-se com essas pessoas e, indevidamente, acabam liberando-lhes o acesso, mesmo sem acompanhamento do morador.

Sem flexibilização – É comum que moradores prefiram privilegiar o conforto em detrimento da segurança. A rigidez de controle de acesso, por exemplo, pode causar alguns desconfortos, ainda mais se os porteiros forem rigorosos no cumprimento das regras. Isso pode ocasionar filas na entrada e, muitas vezes, alguns constrangimentos. Infelizmente, o que vemos hoje é que muitos prédios acabam relativizando isso e dando preferência à comodidade de ter o acesso liberado mais facilmente do que privilegiar a segurança.

Casos que corroboram essa percepção não faltam. Exemplos saltam aos olhos, como no caso de moradores que deixam autorizações verbais para que prestadores de serviços subam ao apartamento e acham ruim que o porteiro peça formalização do pedido. Há ainda o condômino que segura a porta para que outra pessoa entre no prédio (mesmo sem conhecê-la, partindo do pressuposto de que também é moradora) e contesta o funcionário que recomenda não adotar tal procedimento.

“Um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco todo o condomínio. Descumprir as normas de segurança estabelecidas é uma atitude que precisa ser banida, e, em casos graves, cabe penalizar o condômino”, diz Luciano Caruso, gerente de Marketing e Operações do Grupo Graber.

Na esteira das soluções adotadas pelos condomínios, a mais recente é a implantação das portarias virtuais – que dispensa o porteiro, pois a vigilância e a liberação de entrada e saída de pessoas do prédio são feitas de maneira remota e digital.

Lordello cita dois benefícios dessa modalidade: redução de custos e aumento da segurança. No primeiro caso, obviamente, em decorrência da diminuição de encargos trabalhistas; no segundo, pelo aumento da segurança. Há o fato de, na portaria virtual, o funcionário seguir mais à risca as regras estipuladas, pois ele não conhece e não tem qualquer contato com as pessoas do prédio. “Então, não há quebra-galho para entrar ou estacionar na garagem, por exemplo. Entrar no prédio, só com um mecanismo de identificação. Mas há um porém: o atendimento a estranhos é mais demorado”, diz o especialista.

Algo a ser observado é o porte do edifício onde será implantada a portaria virtual. “Em prédios com muitas unidades é mais complicado, porque todos vão exigir celeridade no atendimento. Há um consenso de que a portaria virtual é mais indicada para prédios com até 40 unidades. A avaliação tem de ser feita com base no fluxo”, sustenta Lordello. Segundo ele, o condomínio deve prestar atenção se a empresa prestadora de serviço tem estrutura. “Um portão pode quebrar, pode acabar a luz e não haver gerador ou, havendo, vir a falhar.”

Há empresas se aproveitando da onda de portaria virtual para fazer verdadeiros laboratórios com os condomínios. Muitas, ao venderem um pacote de soluções, acabam demonstrando desconhecimento da realidade dos condomínios, deixando, não raro, síndicos e zeladores na mão quando a tecnologia se demonstra eficiente. Muitas administradoras podem auxiliar os condomínios na busca de uma empresa de portaria de virtual. É importante contar com essa ajuda.