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Meu Imóvel

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Vai comprar imóvel usado? Saiba quais são os custos acessórios da operação

Despesas secundárias podem chegar a 5% do valor do bem

A compra de um imóvel usado envolve uma série de custos acessórios que costumam ficar de fora do radar da maioria das pessoas. Isso porque o que levam em consideração costuma ser apenas o valor anunciado nos portais.

Como essa operação consiste na transferência de propriedade, o adquirente tem de pagar o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), que é municipal e cuja alíquota varia de cidade para cidade. O comprador é quem deve arcar com isso. A divisão dessa despesa ocorre apenas nos casos de permuta. Na capital paulista, cobra-se 3% nas compras feitas diretamente entre comprador e vendedor. Nos casos de financiamento, a taxa pode variar.

Há, ainda, custos com registro de compra em cartório e com a escritura, que mudam conforme o estado. Se o imóvel for financiado, a escritura não é necessária, pois o contrato de financiamento pode substituí-la.

De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), as despesas acessórias na compra de imóvel usado podem alcançar 5% do valor do bem.

Para quem está comprando seu primeiro imóvel, no entanto, há uma boa notícia. Existe uma lei que garante desconto de 50% no registro e na escritura para quem está adquirindo um imóvel pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e com valor máximo de R$ 500 mil. Alguns cartórios criam dificuldades para conceder esse desconto. Consulte um advogado ou corretor de imóveis, pois são profissionais habilitados para lidar com esses tipos de embaraços.

Também compõem a lista de despesas as certidões (lista abaixo) e, para quem optar por financiar, as taxas de vistoria do imóvel, cobradas pelos bancos, que podem chegar a R$ 3 mil.

Caso as despesas pesem no bolso, é possível incluí-las no financiamento.

Certidões necessárias para a compra de imóvel usado

– Cópia do título aquisitivo;
– Certidões negativas dos cartórios de protestos da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores à data;
– Certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
– Certidões negativas dos distribuidores forenses das justiças estadual e federal e executivos fiscais – estaduais e municipais, abrangendo o período de 10 anos anteriores à data;
– Certidão dos distribuidores da Justiça de Trabalho;
– Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;
– IPTU de 2016, com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;
– Capa do IPTU de 2015 para cálculo do ITBI;
– Certidão negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da transmissão da posse;
– Comprovante de pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver;
– Cópia autenticada do RG e CPF, da certidão de casamento e do pacto antinupcial;
– Declaração da administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem a assina.

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PROPRIETÁRIOS E INQUILINOS: CONHEÇA ALGUNS DIREITOS E DEVERES DE CADA UM EM CONDOMÍNIOS

Em um condomínio residencial, os direitos e deveres do locador (proprietário de um imóvel alugado) e do locatário (inquilino) são diferentes.

Primeiramente, o morador de um condomínio, seja ele inquilino ou proprietário, deve obediência à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno, de acordo com o artigo 1.333 do Código Civil, que prevê que “devem obedecer a convenção não só os proprietários, mas também aqueles que têm a posse ou a detenção das unidades”.

No que diz respeito à conservação do imóvel, segundo o advogado Jaques Bushatsky, o principal dever do locador é manter o bem íntegro e hábil para o uso, isto é, com a estrutura (encanamento, fiação etc.) em ordem.

O locatário pode executar reformas na unidade, desde que com a anuência do proprietário e também do condomínio. “Hoje, não é suficiente a autorização do proprietário. Algumas obras dependem de aprovação por parte do condomínio, segundo a norma de reformas ABNT NBR 16.280/2014”, alerta Bushatsky.

Sobre o uso das áreas comuns do condomínio, o locatário tem os mesmos direitos do locador, sem distinção, podendo usufruir da piscina, das quadras, sala de ginástica, salão de festas etc.

Despesas e assembleias – Quanto ao pagamento de contas, cabe ao inquilino a responsabilidade pelas despesas ordinárias (salários, encargos trabalhistas, manutenção da área comum e de equipamentos, entre outras coisas), IPTU e outras taxas, se estiver estipulado em contrato. Já as despesas extraordinárias (fundo de obras, fundo de reserva, reformas, compra de equipamentos e mobiliário, por exemplo) devem ser assumidas pelo locador.

Contudo, em caso de inadimplência, para o condomínio o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino, relata o advogado. “A relação de locação se estabelece apenas entre o proprietário e o inquilino, enquanto que a relação jurídica relativa ao pagamento da cota condominial é sempre entre os condôminos, que são os proprietários.”

O inquilino sempre poderá participar das assembleias, podendo votar se tiver procuração do proprietário. Como ouvinte, sua participação é liberada, exceto se houver regra específica na Convenção do condomínio que o impeça. “Pelo bom senso, pode e é conveniente que o locatário participe para estar a par das resoluções e deliberações do condomínio”, recomenda.

A não ser que a Convenção defina que apenas condôminos podem ser síndicos, o locatário poderá ocupar o cargo, se eleito. “Não é nem necessário ter procuração ou autorização do proprietário. Ele é eleito na qualidade de um terceiro interessado no cargo”, esclarece Bushatsky. 

Condômino antissocial – Um inquilino com comportamento antissocial pode motivar a rescisão do contrato de locação por parte do locador. E também recai sobre o proprietário a responsabilidade de encaminhar o pleito do seu inquilino que sofre com um vizinho antissocial. “O proprietário deve estar aberto a receber do condomínio reclamações contra o seu inquilino e vice-versa. Cabe a ele o papel de intercessor em ambas as situações”, explica o advogado.

Outra questão a que um locador precisa estar atento é quanto ao excesso de população no imóvel locado. Mesmo que o contrato não diga quantas pessoas podem morar na unidade – e geralmente não diz mesmo –, o proprietário deve levar em conta os limites impostos pelo condomínio e, quando isso não for expresso, perguntar para o síndico e agir com bom senso. “Tomemos como exemplo um imóvel de 1 dormitório. O síndico não pode obrigar que more nele uma pessoa somente, e nem o inquilino pode pretender morar lá com dez. O razoável vai ser analisado individualmente”, conclui o advogado.

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IGP-M registra variação de -0,78% em doze meses

O indicador é utilizado para calcular o reajuste da maioria dos contrato de aluguel

O aluguel residencial em andamento com aniversário em julho e correção pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), da FGV (Fundação Getúlio Vargas), poderá sofrer atualização de -0,78%.

O IGP-M é eleito como um dos principais indicadores para reajustes contratuais por ser o primeiro divulgado, ainda dentro do mês de referência. Assim, a divulgação de variação mensal de -0,67% em junho fecha o comportamento dos preços no período compreendido entre os meses de julho de 2016 a junho de 2017 (12 meses).

Para facilitar o cálculo do novo aluguel, pode-se utilizar o fator de atualização, que, no caso, será de 0,9922. Por exemplo, para atualizar um aluguel de R$ 1.500,00 que vigorou até junho de 2017, efetua-se a multiplicação de R$ 1.500,00 por 0,9922. O resultado, R$ 1.488,30, é o valor do aluguel de junho a ser pago no final do mês de julho ou início de agosto.

Fatores de Reajustes de aluguel

Ø Contrato com aniversário em julho/16 e pagamento em agosto/16: 1,1221

Ø Contrato com aniversário em agosto/16 e pagamento em setembro/16: 1,1163

Ø Contrato com aniversário em setembro/16 e pagamento em outubro/16: 1,1149

Ø Contrato com aniversário em outubro/16 e pagamento em novembro/16: 1,1066

Ø Contrato com aniversário em novembro/16 e pagamento em dezembro/16: 1,0878

Ø Contrato com aniversário em dezembro/16 e pagamento em janeiro/17: 1,0712

Ø Contrato com aniversário em janeiro/17 e pagamento em fevereiro/17: 1,0717

Ø Contrato com aniversário em fevereiro/17 e pagamento em março/17: 1,0665

Ø Contrato com aniversário em março/17 e pagamento em abril/17: 1,0538

Ø Contrato com aniversário em abril/17 e pagamento em maio/17: 1,0486

Ø Contrato com aniversário em maio/17 e pagamento em junho/17: 1,0337

Ø Contrato com aniversário em junho/17 e pagamento em julho/17: 1,0157

Ø Contrato com aniversário em julho/17 e pagamento em agosto/17: 0,9922

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Lazer, saúde e interação

Uma das áreas mais utilizadas por crianças e adolescentes, a quadra poliesportiva demanda diversos cuidados, para garantir a segurança dos usuários e diminuir o risco de confusão

Muitos condomínios estão se modernizando com a criação de novas e diferentes áreas de lazer. Mas um dos espaços que nunca sai de moda é a quadra esportiva. Grande atrativo principalmente para crianças e adolescentes, ela reúne diversos fatores positivos: diversão, atividade física e interação entre os moradores.

“Há condomínios que até incentivam o uso dessas áreas com a realização de torneios de tempos em tempos. Isso ajuda a criar uma convivência melhor entre os jovens e até mesmo entre os pais, que vão assistir os jogos”, conta Iraê Sica de Azevedo, diretor da Campo Belo Administradora de Condomínios.

No entanto, é importante prestar atenção em diversos detalhes para que o espaço seja bem utilizado e não se torne um ambiente ocioso ou problemático. “A quadra deve ter um tamanho mínimo próximo ao tamanho oficial e precisa atender a diversas modalidades, oferecendo trava de futebol, rede de vôlei e aros de basquete, por exemplo. Além disso, o ideal é que o próprio condomínio forneça os acessórios necessários, como as bolas”, afirma Azevedo.

Em primeiro lugar, quando se está na fase de construção ou reforma de uma quadra, é preciso ficar atento aos aspectos estruturais, como o nivelamento do piso, para evitar o acúmulo de água, por exemplo. “Uma boa iluminação por holofotes também é fundamental”, orienta Azevedo.

Outro requisito de segurança é o fechamento lateral e superior com redes de proteção, para que a bola não caia em outras áreas ou até mesmo fora do condomínio. “Isso evita acidentes com pessoas que estejam ao redor ou danos materiais em veículos ou em uma janela”, afirmaa Marcelo Ortiz, proprietário da Ato Administradora, de Taubaté.

Administração – Além da questão da infraestrutura, o espaço precisa ser bem administrado, para que todos possam usufruir dele de forma organizada e segura.

Na opinião de Ortiz, é melhor manter a quadra fechada, para que o condômino que vai utilizar o espaço retire as chaves e se responsabilize por ele durante o uso. “Esse controle pode ser feito pelo zelador ou pela portaria. É preciso estipular, também, a idade mínima para que a pessoa tenha esse acesso, por causa dos riscos de uma criança, sozinha, sofrer algum acidente”, alerta.

Essa definição de idade mínima, segundo ele, varia de condomínio para condomínio, em uma média de 14 a 16 anos. Usuários mais novos devem estar acompanhados por algum responsável.

É comum os condomínios estipularem um horário de funcionamento para as quadras, esclarece Ortiz. “Essa medida é importante por causa do barulho. Em alguns condomínios, a iluminação da área chega a ser controlada pela portaria. Dessa forma, quando chega o horário-limite, não é possível utilizá-la.”

Com relação aos visitantes, ele afirma que há grandes discussões sobre o tema, já que, como os jogos esportivos exigem a formação de times com vários participantes, muitas vezes não é possível encontrar esse número de interessados entre os condôminos.

Segundo Azevedo, todas essas normas mudam de prédio para prédio, e devem ser estabelecidas de acordo com o perfil do condomínio. “As regras devem ser criadas pensando nas reais necessidades dos moradores e precisam constar no Regulamento Interno, aprovado em assembleia”, explica.

Segurança – As quadras esportivas são utilizadas, predominantemente, por crianças e adolescentes, e garantir a segurança desses usuários deve ser uma prioridade. “Por isso, deve ser feita uma manutenção constante para verificar as condições do local e dos equipamentos”, ressalta o diretor da Campo Belo.

Entre os itens que precisam ser checados estão o piso, aros, traves, redes, marcação do solo e iluminação. “Essa manutenção é de extrema importância para evitar acidentes. Se alguém se machuca durante o uso, pela má conservação do espaço, a responsabilidade é do condomínio”, completa Azevedo.

Outra forma de aproveitar bem as quadras e outras áreas de lazer disponíveis no condomínio é contratando profissionais especializados, que ministram aulas para os moradores e administram o espaço. “Isso acontece, normalmente, em empreendimentos maiores, com mais de uma torre, que têm estrutura para suportar esse custo, além de mais pessoas para participar das aulas”, diz Azevedo. Segundo ele, quando isso acontece, a área passa a ser muito mais utilizada, pois a programação implantada estimula a participação de novos condôminos.