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De quem é a responsabilidade em caso de furtos em apartamentos?

Logo de início, é importante destacar que, raramente, o condômino tem direito a indenização

Um problema não muito comum, mas que costuma causar muita dor de cabeça a síndicos e moradores de condomínios são os furtos nas unidades. Normalmente, a primeira coisa que a vítima faz é relatar o ocorrido ao zelador e exigir do condomínio indenização pelas perdas. O morador parte do pressuposto de que, se o furto ocorreu dentro do empreendimento, a responsabilidade automaticamente é do condomínio. Ledo engano.

Segundo José Vicente Amaral Filho, do escritório Amaral e Nicolau Advogados, raramente o condômino tem direito a uma indenização. “Para que ele tivesse direito a uma indenização, a Convenção teria que prever essa possibilidade, dizendo que o condomínio se responsabiliza por roubos e furtos ocorridos em seu interior, seja nas áreas comuns ou nas unidades autônomas”, informa o advogado. “E 99% das Convenções ou não fazem qualquer menção a isso ou falam justamente o contrário, isto é, que não se responsabilizam por roubos ou furtos.” Ele ressalta, inclusive, que o mais usual nas Convenções mais modernas (com menos de 20 anos) é não haver a responsabilização do condomínio.

O advogado diz que a jurisprudência é unânime em considerar que, se a Convenção não é explícita no sentido de dizer que o condômino será ressarcido, o condomínio não será responsabilizado por roubos ou furtos ocorridos no empreendimento.

Mesmo nos casos em que a Convenção preveja ressarcimento, recomenda-se que o síndico analise cada caso, com a aplicação de alguns parâmetros: comprovação da existência de nexo causal (provar que o furto, dano ou roubo ocorreu no condomínio); inexistência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; verificação  se o dano ocorreu por dolo ou culpa do representante ou prepostos do condomínio (funcionários); e constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Adicione-se que, nos casos em que está prevista a indenização, a vítima deve registrar o Boletim de Ocorrência (BO) e comprovar a existência dos bens furtados.

Rateio extra – Lembrando que o condomínio não tem a obrigação de vigiar os bens dos condôminos, estejam eles nas unidades autônomas ou áreas comuns, recomenda-se ao síndico a não fazer acordo sem a comprovação dos fatos. Caso isso ocorra, perigoso precedente poderá se abrir contra o condomínio. Hoje um morador pode pedir indenização para uma televisão; amanhã, para quilos de ouro, por exemplo.

“O síndico não deve abrir precedente, porque ele responde por ação ou por omissão”, concorda Amaral Filho. Conforme o advogado, se o síndico faz o reembolso, ele responde por uma ação, isto é, por algo que não devia ter feito (no caso de não haver previsão de reembolso na Convenção). Aí ele pode vir a ser processado para ressarcir o condomínio.

Se houver previsão de pagamento de indenização, é necessário fazer um rateio extra. Nesse caso, é recomendável fazer uma assembleia e aprovar a forma de rateio. Se houver possibilidade de uso do fundo de reserva, aí os condôminos reunidos em assembleia votarão se preferem esse tipo de utilização ou o rateio da despesa.

Um aviso final de Amaral Filho: o síndico não pode em momento algum tomar uma atitude contrária à Convenção. “Portanto, ainda que o Regimento Interno determine que o condomínio é responsável pelo pagamento de eventuais furtos nas unidades autônomas, se a Convenção diz que não, vale a Convenção”.

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