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A tecnologia pode substituir o corretor de imóveis?

Apesar de os usuários terem conquistado autonomia para pesquisar informações na internet, a expertise para que o negócio seja realizado com segurança continua dentro das imobiliárias

A discussão sobre desintermediação imobiliária sempre esteve presente no dia a dia do mercado. Estimativas da Rede Imobiliária Secovi dão conta de que cerca de 70% dos negócios de compra e venda de imóveis se concretizam fora das imobiliárias. Ou seja, apenas 30% das pessoas acabam comprando ou vendendo imóveis com orientação e acompanhamento adequados.

Com o crescimento do uso da internet, esse debate tem se intensificado, uma vez que pode contribuir para que, cada vez mais, compradores de imóveis encontrem diretamente o que querem, sem o amparo de uma consultoria qualificada.

Segundo recente pesquisa TIC Domicílios (2015) – que mede a posse, o uso, o acesso e os hábitos da população em relação às tecnologias de informação e comunicação –, 58% das pessoas usam internet no País. O estudo foi feito pelo Comitê Gestor da Internet no Brasil (CGI.br), pelo Centro Regional de Estudos para o Desenvolvimento da Sociedade da Informação (Cetic.br), e pelo Núcleo de Informação e Coordenação do Ponto BR (NIC.br).

Ainda de acordo com a pesquisa, o celular é o dispositivo mais utilizado para acessar a internet (89%), seguido pelo computador de mesa (40%), pelo tablet (19%), a televisão (13%) e o videogame (8%).

O massivo uso da internet tem refletido nos hábitos de quem pretende comprar, vender ou alugar imóveis. Hoje, 56% do processo de decisão de compra ou locação é feito on-line, de acordo com informações do Google (disponível em https://goo.gl/SwUfjB). As pessoas também estão visitando mais sites (seja de incorporadoras ou de imobiliárias), em vez de ir fisicamente às empresas. São quase 5 visitas a sites contra 3,5 idas às empresas.

A tecnologia ‘empoderou’ o consumidor. Se, antes, os corretores eram os detentores das informações (preço de m², valor do aluguel, redondezas dos condomínios, média de preços na região etc.), hoje, elas estão quase que integralmente disponíveis on-line. Prova disso é a importância que os usuários atribuem à internet no processo de compra de imóvel: 61% a utilizam para comparar preços; 58% para estudar a localização; 52% para ver fotos e vídeos do produto; 39% para checar valores de mercado; e 38% para comparar opções.

 

Expertise indispensável – Se, de um lado, os usuários ganharam autonomia para pesquisar informações, por outro, a expertise necessária para que o negócio seja feito com segurança continua dentro das imobiliárias. “Vamos imaginar que existisse um robô que analisasse todas as possibilidades de imóveis existentes e todos os compradores interessados e fizesse match perfeito entre ambos. Ainda assim, teríamos, no final, um momento em que duas pessoas físicas não habituadas a uma transação desse tipo precisariam formalizar e estruturar um negócio juridicamente complicado”, exemplifica Luiz Fernando Gambi, diretor da vice-presidência de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP.

É nesse momento em que a intermediação faz a diferença. “Geralmente, há uma carga emocional muito grande envolvida nesses processos. A maioria das pessoas vai vender ou comprar um imóvel apenas uma vez na vida. Pode ser que todo o patrimônio dela esteja em jogo e, em razão disso, acabe superestimando ou subestimando questões como valor sentimental, preço e riscos existentes.”

Vale lembrar que a lei brasileira não garante que, pagando por um imóvel, automaticamente ele se torne propriedade do pagador. Exemplo: alguém vende um apartamento e, posteriormente, um ex-funcionário vem a questionar judicialmente salários ou benefícios atrasados. O imóvel transacionado pode acabar sendo arrolado no processo. Resultado: a venda é desfeita e o comprador, ainda que de boa-fé, pode ficar no prejuízo.

No entanto, se nessa operação de compra e venda houver a intermediação de uma imobiliária, o risco diminui. Primeiro, porque é feita uma criteriosa análise de documentos e certidões. Segundo, em razão de os corretores e a imobiliária se tornarem corresponsáveis por quaisquer prejuízos decorrentes do negócio. “O Código Civil prevê a obrigação de o corretor prestar espontaneamente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio. Creio que tão-somente esta obrigação já torna interessantíssimo ao cliente contar com esse serviço, que é especializadíssimo e prestado somente por profissionais credenciados”, esclarece o advogado Jaques Bushatsky.

Até mesmo os grandes portais imobiliários não acreditam na desintermediação completa. A complexidade do processo de comprar e vender imóveis requer consultoria qualificada, conforme ficou claro em recente evento no Secovi-SP, reunindo Mateo Cuadras, CEO do ImóvelWeb; David Schimitz, head do MercadoLivre Classificados; Renato Girardi, gerente do Moving Imóveis; Gabriel Gruber, CEO do Properati; Dalton Toledo, diretor do SP Imóvel; Gabriel Porto, vice-presidente de Marketing do Viva Real; e Eduardo Schaeffer, presidente e diretor de Marketing do Zap.

Diante dessa constatação, o consumidor continuará optando por recorrer a especialistas no assunto. Segundo os dirigentes, o que tem de ser pensado para um futuro não muito distante é o que de agregador e de diferente as imobiliárias vão oferecer a seus clientes, de modo que possam perceber diferenciais ao contratar os serviços de corretagem.

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Os desafios na segurança em condomínios

O crescimento da violência nas cidades, acompanhado da ousadia e da criatividade dos bandidos, obrigaram os condomínios a desenvolver meios para preservar a segurança e o patrimônio dos moradores. Rememorando como se deu essa escalada nos últimos 20 anos, nota-se que os prédios, especialmente das grandes cidades, promoveram mudanças significativas em seus sistemas de proteção.

“Anos atrás, os edifícios não tinham nem gradil nem guarita. O visitante entrava por uma porta de vidro, que estava sempre aberta, e se deparava com um porteiro, atrás de uma escrivaninha. Com o tempo, chegou-se à conclusão de que era preciso barrar a entrada das pessoas, e daí passou-se a instalar um gradil”, diz Jorge Lordello, especialista em segurança.

Com o recrudescimento dos problemas na área de segurança, foram surgindo as guaritas. Anos depois, o boom do delivery, mais acentuado a partir da década de 1980, descortinou mais uma necessária mudança no padrão de atendimento dos edifícios. “No começo, o entregador subia, mas foram detectadas algumas ocorrências criminais envolvendo esses profissionais. Foi quando começaram a ser barrados e o morador passou a ter que descer para receber a encomenda”, complementa Lordello.

Na década de 1990, com a construção de prédios maiores e o consequente aumento de pessoas circulando pelos condomínios, os novos empreendimentos passaram a instalar a guarita mais próxima ao portão de entrada – muitos, inclusive, já com clausura, destinada a frear a entrada de pessoas indesejadas.

Nos anos 2000, com o início dos arrastões, disseminou-se uma onda de medo nos condomínios. Os bandidos começaram a se orquestrar de maneira mais sofisticada, equipando-se com armas e juntando-se em grupo para invadir prédios e arrombar unidades.

Ações extramuros – De acordo com Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, só a capital paulista chegou a registrar em torno de 60 arrastões no ano de 2004. Foi nessa época que a entidade se aproximou da Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo, com o intuito de debater soluções e ações para fazer frente à violência. “A ideia era trabalharmos em conjunto: nós, do setor, no intramuros, e a Secretaria no extramuros. E a iniciativa deu resultado, a ponto de as ocorrências caírem ano a ano. Em 2015, por exemplo, foram registrados no máximo três arrastões na cidade de São Paulo”, diz o dirigente.

Um dos frutos desse acordo Secovi-SP/SSP foi a criação de uma delegacia específica dentro do Departamento Estadual de Investigações Criminais (Deic), da Polícia Civil, só para tratar de assaltos a condomínios. “O mais importante foi que houve muita troca de informação entre o público e a Polícia Militar. Houve esclarecimento, conscientização dos moradores para que tivessem mais cautela nos condomínios”, complementa o vice-presidente.

Um programa de vigilância solidária também foi instituído, com o foco de estimular que os condomínios vigiem um ao outro. Mais recentemente, Secovi-SP e SSP também deram início a processos para integrar câmeras de condomínios ao sistema Detecta – tecnologia que congrega imagens de circuitos de televisão de bancos, transportadoras, centro logísticos, entre outros –, a fim de monitorar atitudes suspeitas no entorno desses locais e permitir à polícia que aja preventivamente.

Blindagem de guarita, passa-volumes, clausura nas garagens, equipamentos de circuito fechado de televisão (CFTV), biometria para a identificação de moradores e prestadores de serviços, tags de aproximação para liberar entrada e saída de veículos, entre outras, também despontaram entre as soluções encontradas pelos condomínios para fazer frente aos bandidos.

Isoladamente, no entanto, a tecnologia não é suficiente para mitigar infortúnios com segurança. Não adianta cadeado quando o ladrão está do lado de dentro do prédio, facilitando a entrada de pessoas mal intencionadas. Como exemplo, pode-se citar adolescentes que fazem amizades fora do prédio e os colegas acabam se aproveitando do relacionamento com moradores para extrair informações da rotina do condomínio.

Com o tempo, levam essas pessoas para dentro do prédio. A convivência passa a ser rotineira, tendo como consequência a habitualidade de pessoas mal intencionadas no interior do condomínio. Resultado: muitas vezes, até mesmo funcionários acostumam-se com essas pessoas e, indevidamente, acabam liberando-lhes o acesso, mesmo sem acompanhamento do morador.

Sem flexibilização – É comum que moradores prefiram privilegiar o conforto em detrimento da segurança. A rigidez de controle de acesso, por exemplo, pode causar alguns desconfortos, ainda mais se os porteiros forem rigorosos no cumprimento das regras. Isso pode ocasionar filas na entrada e, muitas vezes, alguns constrangimentos. Infelizmente, o que vemos hoje é que muitos prédios acabam relativizando isso e dando preferência à comodidade de ter o acesso liberado mais facilmente do que privilegiar a segurança.

Casos que corroboram essa percepção não faltam. Exemplos saltam aos olhos, como no caso de moradores que deixam autorizações verbais para que prestadores de serviços subam ao apartamento e acham ruim que o porteiro peça formalização do pedido. Há ainda o condômino que segura a porta para que outra pessoa entre no prédio (mesmo sem conhecê-la, partindo do pressuposto de que também é moradora) e contesta o funcionário que recomenda não adotar tal procedimento.

“Um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco todo o condomínio. Descumprir as normas de segurança estabelecidas é uma atitude que precisa ser banida, e, em casos graves, cabe penalizar o condômino”, diz Luciano Caruso, gerente de Marketing e Operações do Grupo Graber.

Na esteira das soluções adotadas pelos condomínios, a mais recente é a implantação das portarias virtuais – que dispensa o porteiro, pois a vigilância e a liberação de entrada e saída de pessoas do prédio são feitas de maneira remota e digital.

Lordello cita dois benefícios dessa modalidade: redução de custos e aumento da segurança. No primeiro caso, obviamente, em decorrência da diminuição de encargos trabalhistas; no segundo, pelo aumento da segurança. Há o fato de, na portaria virtual, o funcionário seguir mais à risca as regras estipuladas, pois ele não conhece e não tem qualquer contato com as pessoas do prédio. “Então, não há quebra-galho para entrar ou estacionar na garagem, por exemplo. Entrar no prédio, só com um mecanismo de identificação. Mas há um porém: o atendimento a estranhos é mais demorado”, diz o especialista.

Algo a ser observado é o porte do edifício onde será implantada a portaria virtual. “Em prédios com muitas unidades é mais complicado, porque todos vão exigir celeridade no atendimento. Há um consenso de que a portaria virtual é mais indicada para prédios com até 40 unidades. A avaliação tem de ser feita com base no fluxo”, sustenta Lordello. Segundo ele, o condomínio deve prestar atenção se a empresa prestadora de serviço tem estrutura. “Um portão pode quebrar, pode acabar a luz e não haver gerador ou, havendo, vir a falhar.”

Há empresas se aproveitando da onda de portaria virtual para fazer verdadeiros laboratórios com os condomínios. Muitas, ao venderem um pacote de soluções, acabam demonstrando desconhecimento da realidade dos condomínios, deixando, não raro, síndicos e zeladores na mão quando a tecnologia se demonstra eficiente. Muitas administradoras podem auxiliar os condomínios na busca de uma empresa de portaria de virtual. É importante contar com essa ajuda.

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Você sabia que uma imobiliária não vende imóvel?

Também conhecidas como intermediadoras, essas empresas são responsáveis pela aproximação de quem vende o bem (o dono da casa ou apartamento) e o interessado na compra.

Para que a negociação se complete com sucesso para ambas as partes, inteligência e uma série de expertises são necessárias e imprescindíveis. E é aqui que a imobiliária cumpre seu papel.

A atividade de intermediação, normalmente, limita seu trabalho na aproximação inicial entre quem quer vender o imóvel e quem quer comprar. No entanto, as imobiliárias podem estender seu trabalho, prestando consultoria sobre outros assuntos relacionados à negociação, como: serviços especiais de avaliação de imóvel, orientação dos riscos, análise de documentos, elaboração dos contratos necessários etc.

Assim, se o serviço contratado for completo – incluindo a análise da documentação, confecção de contrato etc. –, as obrigações dos intermediadores se estendem a todo o processo, desde a fase pré-contratual até a conclusão do negócio pelas partes, com a assinatura do respectivo documento, que poderá ser uma autorização para a atuação da imobiliária ou um contrato independente de corretagem e/ou prestação de serviços.

Estes instrumentos devem especificar, além dos serviços que a imobiliária irá prestar, se a contratação é em caráter exclusivo, o prazo estabelecido para sua atuação, bem como a remuneração ajustada.

É aconselhável que o vendedor seja assistido por imobiliária que reúna uma estrutura mais robusta de informações e experiência. Há empresas do segmento que disponibilizam advogados ou outros profissionais especializados em negócios imobiliários, que poderão proporcionar as melhores soluções a você.

Há, ainda, imobiliárias que realizam o “pós-negócio”, serviço adicional sujeito a remuneração específica. Por meio dele, você é orientado e acompanhado quanto ao cumprimento de obrigações relacionadas à execução do compromisso de compra e venda, à obtenção de financiamento até a escritura.

Embora a lei permita que o contrato de corretagem seja celebrado verbalmente, o Secovi-SP não recomenda essa prática, visando a evitar conflitos e discussões sobre o que foi contratado, como o valor da comissão e responsabilidades daí decorrentes.

É importante ressaltar que, nestes moldes, a obrigação do corretor é com o seu cliente, ou seja, vinculada apenas àquele que o contratou e restrita aos serviços previamente combinados e contratados.

Atua de acordo com as melhores práticas de mercado a imobiliária que exige a contratação por escrito do serviço de intermediação, pois isso oferece maior segurança para quem a contrata.

Destaque, Meu Imóvel

Como pagar um imóvel?

Conheças as formas de pagamento mais utilizadas no mercado, principalmente na aquisição de imóvel usado

Um imóvel pode ser pago de várias formas. Financiamento, permuta, pagamento no ato, entrada mais parcelas, entre outros. Fica, às vezes, a dúvida por qual delas optar, quando o adquirente tem à disposição várias meios que atendam suas necessidades.

Abaixo, apresentamos as operações mais recorrentes no mercado. O que deve ser surpresa para muita gente: algumas delas não exigem que o comprador tenha um montante muito grande de dinheiro seja para dar de entrada ou como garantia.

Confira:

À vista – O pagamento à vista é aquele em que os compradores dispõem da totalidade do valor do imóvel, pagos em uma só parcela aos vendedores no momento da assinatura do instrumento hábil da compra e venda, tais como compromisso de compra e venda, escritura pública.

É considerado à vista mesmo quando fracionado em sinal, pagamento no instrumento e eventual condicional para cumprimento de contrato, por exemplo, e o pagamento final realizado na data da entrega das chaves ou similar.

Em síntese, nas operações cuja venda é pactuada com sinal, também chamada de arras, aquele que deu o sinal se desistir do negócio perde o valor que deu, e, caso a desistência seja por parte do vendedor, esse deverá restituir o valor recebido acrescido de valor equivalente.

Parcelado direto com o vendedor – O pagamento parcelado direto com o vendedor é uma opção em que o comprador efetua pagamentos em periodicidade, formas de correção, local de pagamento e eventual incidência de juros com correção monetária ajustada no instrumento hábil de compra e venda firmado entre as partes.

Com FGTS – O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é uma alternativa para o pagamento, total ou parcial, da compra da casa própria, podendo ser utilizado ainda para amortizar ou quitar saldo devedor de financiamento bancário.

Diferencia-se somente porque o instrumento particular definitivo com força de escritura pública é emitido pela Caixa Econômica Federal, que atuará como interveniente e pagador do valor usado depositado em conta vinculada de FGTS de um ou de todos os compradores que estiverem de acordo com o normativo do Fundo Curador do FGTS.

Destaca-se, em especial, que a utilização do FGTS deve ser para imóvel de moradia da família na cidade ou região metropolitana onde o trabalhador exerce sua função, desde que não tenha outra propriedade em seu nome, sendo exigido, ainda, que ele tenha conta vinculada de FGTS há mais de 3 anos.

O vendedor somente terá liberado em sua conta o pagamento através de FGTS após a entrega do título registrado junto ao cartório de registro de imóveis na agência da Caixa Econômica Federal.

Tanto imóvel como vendedor e comprador devem atender as condições estabelecidas pelo Fundo Curador do FGTS para utilização do valor depositado na conta vinculada do trabalhador. Para saber mais, procure uma Caixa Econômica Federal.

Financiamento bancário – O financiamento bancário é uma forma de pagamento em que o comprador usa de um crédito disponível oferecido por um agente financeiro para efetuar pagamento de sua aquisição, dando o imóvel como garantia, como alienação fiduciária ou hipoteca. Cada instituição financeira possui suas regras para a concessão de financiamento bancário.

Várias são as linhas de crédito disponíveis no mercado, mas em todas elas estão previstos pagamentos de parcelas mensais, nas quais estão incluídas: amortização do empréstimo, juros, taxas administrativas, seguros DPI (danos permanentes do imóvel) e MIP (morte invalidez permanente) dos compradores com cobertura para quitação do saldo devedor proporcional à renda apresentada para aprovação do crédito. 

Consórcio imobiliário – O consórcio imobiliário é uma forma de poupança coletiva em que os participantes, contemplados por meio de sorteio ou lances, receberão uma carta de crédito para aquisição da casa própria sem que haja incidência de juros, sendo cobrado uma taxa de administração por todo o contrato.

Diferentemente do financiamento bancário, na composição das prestações do consórcio inclui-se também um valor que se destina à formação de um fundo de reserva. Esse fundo tem por objetivo garantir as cartas de crédito em caso de qualquer eventualidade, como inadimplência, por exemplo. Se não utilizado, ao final do plano o dinheiro é devolvido aos participantes.

Durante o plano, as prestações são corrigidas pelo valor do bem, seguindo a tabela de preços do fabricante. No caso de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Para imóveis na planta, as parcelas são reajustas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

Geralmente, os vendedores recebem o pagamento pela venda do imóvel no ato da assinatura da escritura pública de venda com a garantia em favor do grupo do consórcio, podendo variar essa forma de acordo com a administradora que estiver operando.

Caso deseje conhecer mais sobre consórcios consulte o site da Associação Brasileira de Administradores de Consórcios – ABAC.

Com outro imóvel – De forma simplificada, é a possibilidade de utilização como pagamento um imóvel de propriedade dos compradores, podendo ser cumulada com todas as outras formas de pagamento acima citadas.

Nesses casos e além do previamente contratado, a comissão paga a imobiliária é calculada através da somatória do valor dos dois imóveis, devendo ser acertada proporcionalmente as partes envolvidas, assim como serão necessárias as certidões dos pessoais dos compradores e do imóvel usado como pagamento.