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Lazer, saúde e interação

Uma das áreas mais utilizadas por crianças e adolescentes, a quadra poliesportiva demanda diversos cuidados, para garantir a segurança dos usuários e diminuir o risco de confusão

Muitos condomínios estão se modernizando com a criação de novas e diferentes áreas de lazer. Mas um dos espaços que nunca sai de moda é a quadra esportiva. Grande atrativo principalmente para crianças e adolescentes, ela reúne diversos fatores positivos: diversão, atividade física e interação entre os moradores.

“Há condomínios que até incentivam o uso dessas áreas com a realização de torneios de tempos em tempos. Isso ajuda a criar uma convivência melhor entre os jovens e até mesmo entre os pais, que vão assistir os jogos”, conta Iraê Sica de Azevedo, diretor da Campo Belo Administradora de Condomínios.

No entanto, é importante prestar atenção em diversos detalhes para que o espaço seja bem utilizado e não se torne um ambiente ocioso ou problemático. “A quadra deve ter um tamanho mínimo próximo ao tamanho oficial e precisa atender a diversas modalidades, oferecendo trava de futebol, rede de vôlei e aros de basquete, por exemplo. Além disso, o ideal é que o próprio condomínio forneça os acessórios necessários, como as bolas”, afirma Azevedo.

Em primeiro lugar, quando se está na fase de construção ou reforma de uma quadra, é preciso ficar atento aos aspectos estruturais, como o nivelamento do piso, para evitar o acúmulo de água, por exemplo. “Uma boa iluminação por holofotes também é fundamental”, orienta Azevedo.

Outro requisito de segurança é o fechamento lateral e superior com redes de proteção, para que a bola não caia em outras áreas ou até mesmo fora do condomínio. “Isso evita acidentes com pessoas que estejam ao redor ou danos materiais em veículos ou em uma janela”, afirmaa Marcelo Ortiz, proprietário da Ato Administradora, de Taubaté.

Administração – Além da questão da infraestrutura, o espaço precisa ser bem administrado, para que todos possam usufruir dele de forma organizada e segura.

Na opinião de Ortiz, é melhor manter a quadra fechada, para que o condômino que vai utilizar o espaço retire as chaves e se responsabilize por ele durante o uso. “Esse controle pode ser feito pelo zelador ou pela portaria. É preciso estipular, também, a idade mínima para que a pessoa tenha esse acesso, por causa dos riscos de uma criança, sozinha, sofrer algum acidente”, alerta.

Essa definição de idade mínima, segundo ele, varia de condomínio para condomínio, em uma média de 14 a 16 anos. Usuários mais novos devem estar acompanhados por algum responsável.

É comum os condomínios estipularem um horário de funcionamento para as quadras, esclarece Ortiz. “Essa medida é importante por causa do barulho. Em alguns condomínios, a iluminação da área chega a ser controlada pela portaria. Dessa forma, quando chega o horário-limite, não é possível utilizá-la.”

Com relação aos visitantes, ele afirma que há grandes discussões sobre o tema, já que, como os jogos esportivos exigem a formação de times com vários participantes, muitas vezes não é possível encontrar esse número de interessados entre os condôminos.

Segundo Azevedo, todas essas normas mudam de prédio para prédio, e devem ser estabelecidas de acordo com o perfil do condomínio. “As regras devem ser criadas pensando nas reais necessidades dos moradores e precisam constar no Regulamento Interno, aprovado em assembleia”, explica.

Segurança – As quadras esportivas são utilizadas, predominantemente, por crianças e adolescentes, e garantir a segurança desses usuários deve ser uma prioridade. “Por isso, deve ser feita uma manutenção constante para verificar as condições do local e dos equipamentos”, ressalta o diretor da Campo Belo.

Entre os itens que precisam ser checados estão o piso, aros, traves, redes, marcação do solo e iluminação. “Essa manutenção é de extrema importância para evitar acidentes. Se alguém se machuca durante o uso, pela má conservação do espaço, a responsabilidade é do condomínio”, completa Azevedo.

Outra forma de aproveitar bem as quadras e outras áreas de lazer disponíveis no condomínio é contratando profissionais especializados, que ministram aulas para os moradores e administram o espaço. “Isso acontece, normalmente, em empreendimentos maiores, com mais de uma torre, que têm estrutura para suportar esse custo, além de mais pessoas para participar das aulas”, diz Azevedo. Segundo ele, quando isso acontece, a área passa a ser muito mais utilizada, pois a programação implantada estimula a participação de novos condôminos.

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Inadimplência em condomínios: a conta pode sobrar para todos

Atenção, síndico: acompanhar de perto a situação de inadimplentes e ser firme na cobrança são ações indispensáveis para não comprometer orçamento do condomínio

Não são raros os casos em que a quantidade de condôminos inadimplentes ultrapassa a margem dos 30% de todos os moradores. Para se ter uma ideia da dimensão do problema, a média do número de devedores tida como consenso entre a maioria das administradoras é de 6 a 8%. Se relegada, a falta de pagamento pode se transformar numa bola de neve e trazer consequências funestas, como a seca de recursos para garantir a higidez das contas do condomínio. Muitos prédios podem acabar tendo de fazer o que ninguém gosta: aumentar a cota condominial a todos os moradores a fim de cobrir o rombo deixado pelos maus pagadores.

Falta de dinheiro pode implicar que o condomínio também vire um inadimplente. As contas são muitas: funcionários, prestadores de serviço, água, luz, telefone, contribuições obrigatórias, manutenção de equipamentos e predial, entre outros, figuram na lista de obrigações financeiras – todas custeadas pelo dinheiro de todos. Uma das coisas mais preocupantes é manter o fluxo orçamentário. O síndico precisa estar atento para que a inadimplência não se torne um problema crônico.

O acompanhamento desses índices deve ser feito dia após dia pelo síndico com o apoio da administradora. Especialistas dizem que tudo o que é relacionado à receita e à despesa do condomínio não pode ficar pro dia seguinte, propalando solução. Isso porque o planejamento orçamentário deve levar em conta também a falta de pagamento de alguns condôminos. Como exemplo, pode-se pegar o período do início do ano, em que se costuma observar mais atrasos de pagamento da taxa. A razão disso é que diante do IPTU, IPVA, material escolar, entre outros, as pessoas acabam deixando o condomínio de lado. Antecipando-se a isso, o síndico pode precaver-se adotando soluções preventivas.

Cobrança – É preciso que a administração do condomínio tenha atenção máxima aos índices de inadimplência, com acompanhamentos realizados quinzenalmente, por exemplo. Alguns condomínios têm tolerância de 60 dias, e encaminham o caso ao jurídico quando o morador deixa de pagar a segunda taxa consecutiva. Outros esperam 90 dias. Especialistas recomendam que, nesse período de cobrança, até mesmo os avisos informais sejam documentados, afim de que, em uma eventual ação, sirva como confissão de dívida.

De acordo com Sérgio Meira, diretor de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), “desde o primeiro mês, o síndico já deve procurar o condômino em atraso para saber o que aconteceu e a razão do atraso. A gente defende que o débito do mês corrente seja pago primeiramente e que o saldo que ficou para trás seja parcelado”. Desemprego, doença na família e imprevistos significativos são alguns pontos que podem implicar não pagamento. Avaliar como lidar com cada peculiaridade é uma tarefa que exige sensibilidade e habilidade do síndico. “São situações diferentes de quando o sujeito deve para o condomínio mas chega ao prédio com um carro zero-quilômetro”, pontua o dirigente do Sindicato.

Caso o condômino não se manifeste em relação ao período de negociação amigável, o caminho que resta é o da Justiça.

Ação dessa natureza pode levar de cinco a dez anos. Se, mesmo assim, o devedor não quitar suas obrigações, seu patrimônio – às vezes o próprio apartamento – poderá ser usado como garantia de ressarcimento ao condomínio. Nesse caso, não vale o argumento de que a unidade residencial é bem de família. Caso o devedor não disponha de nenhum outro patrimônio, ele pode perder a unidade.

Meira lembra que muitos síndicos fazem justiça com as próprias mãos e pungem os inadimplentes restringindo o uso do condomínio. “Não recomendamos isso”, diz ele. A multa aplicada após o vencimento já é uma penalidade. O uso do salão de festas, porém, é algo que pode ser restrito. Como se exige taxa de reserva e muitos condomínios a cobram no próprio boleto, não há como desvincular a obrigação do pagamento do condomínio dos gastos adicionais.

Tolerar o não pagamento da taxa por um período levou muitas pessoas a concluírem que a inadimplência só fica caracterizada depois de vários dias passados da data de vencimento. Errado! De acordo com advogados da área, juridicamente, não tem essa de esperar 15, 30, 45 dias para se tornar inadimplente. Não pagou no vencimento, no dia seguinte já é inadimplente.

Na prática, isso quer dizer que o síndico tem toda a liberdade para dar início aos trabalhos de cobrança tão logo não seja constatado o pagamento da taxa.

No caso de um acordo proposto pelo condômino, é preciso levar o caso para assembleia. “É sempre bom o síndico compartilhar responsabilidades com o Conselho e com a assembleia”, diz Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Condominial do Secovi-SP. A autonomia do síndico para negociar débitos vai até o parcelamento da dívida – desde que o condomínio não saia prejudicado pelo o acordo feito. “Isso ele pode fazer. Reduzir o valor da dívida, aceitando um pagamento à vista menor do que o débito total, não pode”, emenda.

Coletividade x Individualidade – Criação de listas públicas com o nome dos devedores – como nos murais, avisos de elevadores, publicação no site da administradora, entre outros – são expedientes que causam constrangimento. Ao síndico, no entanto, cabe dar transparência às finanças do condomínio, principalmente quando a questão diz respeito a sua salubridade financeira. A coletividade precisa ter seu direito à informação respeitado; por outro lado, a individualidade do devedor não pode ser violentada e submetida a cobrança vexatória.

Vale lembrar que o síndico que se omite pode ser destituído de suas funções. Por omissão, entende-se tanto não informar nas assembleias a situação financeira do condomínio quanto não tomar providências com unidades inadimplentes. Se nenhuma medida foi tomada em relação ao aumento das cotas devedoras e isso impinja o aumento da taxa condominial, os moradores podem questionar por que razão nada foi feito antes, a ponto de o bolo do prejuízo ter de ser repartido por todos.

Com resolver, então, o binômio coletividade-individualidade no que tange à publicidade da arrecadação do condomínio? Se aprovado em assembleia, o síndico pode comunicar as unidades inadimplentes (a unidade, não o nome do devedor) no boleto. Isso vai em nível de informação, como se dissesse: aqui estão as receitas, as despesas e as unidades devedoras.

Saídas – Inegavelmente, a Justiça é um Calvário a ser evitado. Uma breve reflexão sobre o tempo que se leva para chegar à resolução do certame e os dispendiosos honorários advocatícios falam por si. Que o diga o síndico Reoloando Silveira, “Tive um caso de leilão de unidade. Desde a entrada do processo até o leilão foram dez anos”, lembra, aduzindo que há, ainda, inúmeros subterfúgios aos quais é possível recorrer para protelar a sentença.

Há alternativas às quais síndicos, com o apoio das administradoras, podem recorrer. Fora o sistema de cobrança amigável, há também plantões de cobrança, que podem ser realizados mensalmente. Geralmente, a administradora envia comunicado a todos os inadimplentes avisando sobre o plantão.

Nesses mutirões, síndicos e conselheiros tentam acordos que sejam vantajosos para ambas as partes.

Há também a conciliação por intermédio de arbitragem, meio rápido e amigável de resolução de conflitos. O Secovi-SP tem instalada em sua sede uma Câmara de Mediação, alternativa que síndicos podem usar para tentar resolver amigavelmente problemas de inadimplência. A taxa de sucesso é alta: cerca de 90% dos casos mediados resultaram em acordo.

Prevenção – Para evitar aumentar a taxa condominial, o síndico pode criar um fundo de prevenção à inadimplência. Os recursos amealhados para esse fim podem ser recolhidos mensalmente como despesa ordinária. A adoção dessa medida precisa ser submetida à apreciação da assembleia.

Vale lembrar, no entanto, que em casos de colapso de caixa proveniente de inadimplência, o síndico pode, sim, aumentar a taxa condominial, com o consentimento da assembleia.

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PROPRIETÁRIOS E INQUILINOS: CONHEÇA ALGUNS DIREITOS E DEVERES DE CADA UM EM CONDOMÍNIOS

Em um condomínio residencial, os direitos e deveres do locador (proprietário de um imóvel alugado) e do locatário (inquilino) são diferentes.

Primeiramente, o morador de um condomínio, seja ele inquilino ou proprietário, deve obediência à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno, de acordo com o artigo 1.333 do Código Civil, que prevê que “devem obedecer a convenção não só os proprietários, mas também aqueles que têm a posse ou a detenção das unidades”.

No que diz respeito à conservação do imóvel, segundo o advogado Jaques Bushatsky, o principal dever do locador é manter o bem íntegro e hábil para o uso, isto é, com a estrutura (encanamento, fiação etc.) em ordem.

O locatário pode executar reformas na unidade, desde que com a anuência do proprietário e também do condomínio. “Hoje, não é suficiente a autorização do proprietário. Algumas obras dependem de aprovação por parte do condomínio, segundo a norma de reformas ABNT NBR 16.280/2014”, alerta Bushatsky.

Sobre o uso das áreas comuns do condomínio, o locatário tem os mesmos direitos do locador, sem distinção, podendo usufruir da piscina, das quadras, sala de ginástica, salão de festas etc.

Despesas e assembleias – Quanto ao pagamento de contas, cabe ao inquilino a responsabilidade pelas despesas ordinárias (salários, encargos trabalhistas, manutenção da área comum e de equipamentos, entre outras coisas), IPTU e outras taxas, se estiver estipulado em contrato. Já as despesas extraordinárias (fundo de obras, fundo de reserva, reformas, compra de equipamentos e mobiliário, por exemplo) devem ser assumidas pelo locador.

Contudo, em caso de inadimplência, para o condomínio o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino, relata o advogado. “A relação de locação se estabelece apenas entre o proprietário e o inquilino, enquanto que a relação jurídica relativa ao pagamento da cota condominial é sempre entre os condôminos, que são os proprietários.”

O inquilino sempre poderá participar das assembleias, podendo votar se tiver procuração do proprietário. Como ouvinte, sua participação é liberada, exceto se houver regra específica na Convenção do condomínio que o impeça. “Pelo bom senso, pode e é conveniente que o locatário participe para estar a par das resoluções e deliberações do condomínio”, recomenda.

A não ser que a Convenção defina que apenas condôminos podem ser síndicos, o locatário poderá ocupar o cargo, se eleito. “Não é nem necessário ter procuração ou autorização do proprietário. Ele é eleito na qualidade de um terceiro interessado no cargo”, esclarece Bushatsky. 

Condômino antissocial – Um inquilino com comportamento antissocial pode motivar a rescisão do contrato de locação por parte do locador. E também recai sobre o proprietário a responsabilidade de encaminhar o pleito do seu inquilino que sofre com um vizinho antissocial. “O proprietário deve estar aberto a receber do condomínio reclamações contra o seu inquilino e vice-versa. Cabe a ele o papel de intercessor em ambas as situações”, explica o advogado.

Outra questão a que um locador precisa estar atento é quanto ao excesso de população no imóvel locado. Mesmo que o contrato não diga quantas pessoas podem morar na unidade – e geralmente não diz mesmo –, o proprietário deve levar em conta os limites impostos pelo condomínio e, quando isso não for expresso, perguntar para o síndico e agir com bom senso. “Tomemos como exemplo um imóvel de 1 dormitório. O síndico não pode obrigar que more nele uma pessoa somente, e nem o inquilino pode pretender morar lá com dez. O razoável vai ser analisado individualmente”, conclui o advogado.

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Os desafios na segurança em condomínios

O crescimento da violência nas cidades, acompanhado da ousadia e da criatividade dos bandidos, obrigaram os condomínios a desenvolver meios para preservar a segurança e o patrimônio dos moradores. Rememorando como se deu essa escalada nos últimos 20 anos, nota-se que os prédios, especialmente das grandes cidades, promoveram mudanças significativas em seus sistemas de proteção.

“Anos atrás, os edifícios não tinham nem gradil nem guarita. O visitante entrava por uma porta de vidro, que estava sempre aberta, e se deparava com um porteiro, atrás de uma escrivaninha. Com o tempo, chegou-se à conclusão de que era preciso barrar a entrada das pessoas, e daí passou-se a instalar um gradil”, diz Jorge Lordello, especialista em segurança.

Com o recrudescimento dos problemas na área de segurança, foram surgindo as guaritas. Anos depois, o boom do delivery, mais acentuado a partir da década de 1980, descortinou mais uma necessária mudança no padrão de atendimento dos edifícios. “No começo, o entregador subia, mas foram detectadas algumas ocorrências criminais envolvendo esses profissionais. Foi quando começaram a ser barrados e o morador passou a ter que descer para receber a encomenda”, complementa Lordello.

Na década de 1990, com a construção de prédios maiores e o consequente aumento de pessoas circulando pelos condomínios, os novos empreendimentos passaram a instalar a guarita mais próxima ao portão de entrada – muitos, inclusive, já com clausura, destinada a frear a entrada de pessoas indesejadas.

Nos anos 2000, com o início dos arrastões, disseminou-se uma onda de medo nos condomínios. Os bandidos começaram a se orquestrar de maneira mais sofisticada, equipando-se com armas e juntando-se em grupo para invadir prédios e arrombar unidades.

Ações extramuros – De acordo com Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, só a capital paulista chegou a registrar em torno de 60 arrastões no ano de 2004. Foi nessa época que a entidade se aproximou da Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo, com o intuito de debater soluções e ações para fazer frente à violência. “A ideia era trabalharmos em conjunto: nós, do setor, no intramuros, e a Secretaria no extramuros. E a iniciativa deu resultado, a ponto de as ocorrências caírem ano a ano. Em 2015, por exemplo, foram registrados no máximo três arrastões na cidade de São Paulo”, diz o dirigente.

Um dos frutos desse acordo Secovi-SP/SSP foi a criação de uma delegacia específica dentro do Departamento Estadual de Investigações Criminais (Deic), da Polícia Civil, só para tratar de assaltos a condomínios. “O mais importante foi que houve muita troca de informação entre o público e a Polícia Militar. Houve esclarecimento, conscientização dos moradores para que tivessem mais cautela nos condomínios”, complementa o vice-presidente.

Um programa de vigilância solidária também foi instituído, com o foco de estimular que os condomínios vigiem um ao outro. Mais recentemente, Secovi-SP e SSP também deram início a processos para integrar câmeras de condomínios ao sistema Detecta – tecnologia que congrega imagens de circuitos de televisão de bancos, transportadoras, centro logísticos, entre outros –, a fim de monitorar atitudes suspeitas no entorno desses locais e permitir à polícia que aja preventivamente.

Blindagem de guarita, passa-volumes, clausura nas garagens, equipamentos de circuito fechado de televisão (CFTV), biometria para a identificação de moradores e prestadores de serviços, tags de aproximação para liberar entrada e saída de veículos, entre outras, também despontaram entre as soluções encontradas pelos condomínios para fazer frente aos bandidos.

Isoladamente, no entanto, a tecnologia não é suficiente para mitigar infortúnios com segurança. Não adianta cadeado quando o ladrão está do lado de dentro do prédio, facilitando a entrada de pessoas mal intencionadas. Como exemplo, pode-se citar adolescentes que fazem amizades fora do prédio e os colegas acabam se aproveitando do relacionamento com moradores para extrair informações da rotina do condomínio.

Com o tempo, levam essas pessoas para dentro do prédio. A convivência passa a ser rotineira, tendo como consequência a habitualidade de pessoas mal intencionadas no interior do condomínio. Resultado: muitas vezes, até mesmo funcionários acostumam-se com essas pessoas e, indevidamente, acabam liberando-lhes o acesso, mesmo sem acompanhamento do morador.

Sem flexibilização – É comum que moradores prefiram privilegiar o conforto em detrimento da segurança. A rigidez de controle de acesso, por exemplo, pode causar alguns desconfortos, ainda mais se os porteiros forem rigorosos no cumprimento das regras. Isso pode ocasionar filas na entrada e, muitas vezes, alguns constrangimentos. Infelizmente, o que vemos hoje é que muitos prédios acabam relativizando isso e dando preferência à comodidade de ter o acesso liberado mais facilmente do que privilegiar a segurança.

Casos que corroboram essa percepção não faltam. Exemplos saltam aos olhos, como no caso de moradores que deixam autorizações verbais para que prestadores de serviços subam ao apartamento e acham ruim que o porteiro peça formalização do pedido. Há ainda o condômino que segura a porta para que outra pessoa entre no prédio (mesmo sem conhecê-la, partindo do pressuposto de que também é moradora) e contesta o funcionário que recomenda não adotar tal procedimento.

“Um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco todo o condomínio. Descumprir as normas de segurança estabelecidas é uma atitude que precisa ser banida, e, em casos graves, cabe penalizar o condômino”, diz Luciano Caruso, gerente de Marketing e Operações do Grupo Graber.

Na esteira das soluções adotadas pelos condomínios, a mais recente é a implantação das portarias virtuais – que dispensa o porteiro, pois a vigilância e a liberação de entrada e saída de pessoas do prédio são feitas de maneira remota e digital.

Lordello cita dois benefícios dessa modalidade: redução de custos e aumento da segurança. No primeiro caso, obviamente, em decorrência da diminuição de encargos trabalhistas; no segundo, pelo aumento da segurança. Há o fato de, na portaria virtual, o funcionário seguir mais à risca as regras estipuladas, pois ele não conhece e não tem qualquer contato com as pessoas do prédio. “Então, não há quebra-galho para entrar ou estacionar na garagem, por exemplo. Entrar no prédio, só com um mecanismo de identificação. Mas há um porém: o atendimento a estranhos é mais demorado”, diz o especialista.

Algo a ser observado é o porte do edifício onde será implantada a portaria virtual. “Em prédios com muitas unidades é mais complicado, porque todos vão exigir celeridade no atendimento. Há um consenso de que a portaria virtual é mais indicada para prédios com até 40 unidades. A avaliação tem de ser feita com base no fluxo”, sustenta Lordello. Segundo ele, o condomínio deve prestar atenção se a empresa prestadora de serviço tem estrutura. “Um portão pode quebrar, pode acabar a luz e não haver gerador ou, havendo, vir a falhar.”

Há empresas se aproveitando da onda de portaria virtual para fazer verdadeiros laboratórios com os condomínios. Muitas, ao venderem um pacote de soluções, acabam demonstrando desconhecimento da realidade dos condomínios, deixando, não raro, síndicos e zeladores na mão quando a tecnologia se demonstra eficiente. Muitas administradoras podem auxiliar os condomínios na busca de uma empresa de portaria de virtual. É importante contar com essa ajuda.