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Como pagar um imóvel?

Conheças as formas de pagamento mais utilizadas no mercado, principalmente na aquisição de imóvel usado

Um imóvel pode ser pago de várias formas. Financiamento, permuta, pagamento no ato, entrada mais parcelas, entre outros. Fica, às vezes, a dúvida por qual delas optar, quando o adquirente tem à disposição várias meios que atendam suas necessidades.

Abaixo, apresentamos as operações mais recorrentes no mercado. O que deve ser surpresa para muita gente: algumas delas não exigem que o comprador tenha um montante muito grande de dinheiro seja para dar de entrada ou como garantia.

Confira:

À vista – O pagamento à vista é aquele em que os compradores dispõem da totalidade do valor do imóvel, pagos em uma só parcela aos vendedores no momento da assinatura do instrumento hábil da compra e venda, tais como compromisso de compra e venda, escritura pública.

É considerado à vista mesmo quando fracionado em sinal, pagamento no instrumento e eventual condicional para cumprimento de contrato, por exemplo, e o pagamento final realizado na data da entrega das chaves ou similar.

Em síntese, nas operações cuja venda é pactuada com sinal, também chamada de arras, aquele que deu o sinal se desistir do negócio perde o valor que deu, e, caso a desistência seja por parte do vendedor, esse deverá restituir o valor recebido acrescido de valor equivalente.

Parcelado direto com o vendedor – O pagamento parcelado direto com o vendedor é uma opção em que o comprador efetua pagamentos em periodicidade, formas de correção, local de pagamento e eventual incidência de juros com correção monetária ajustada no instrumento hábil de compra e venda firmado entre as partes.

Com FGTS – O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é uma alternativa para o pagamento, total ou parcial, da compra da casa própria, podendo ser utilizado ainda para amortizar ou quitar saldo devedor de financiamento bancário.

Diferencia-se somente porque o instrumento particular definitivo com força de escritura pública é emitido pela Caixa Econômica Federal, que atuará como interveniente e pagador do valor usado depositado em conta vinculada de FGTS de um ou de todos os compradores que estiverem de acordo com o normativo do Fundo Curador do FGTS.

Destaca-se, em especial, que a utilização do FGTS deve ser para imóvel de moradia da família na cidade ou região metropolitana onde o trabalhador exerce sua função, desde que não tenha outra propriedade em seu nome, sendo exigido, ainda, que ele tenha conta vinculada de FGTS há mais de 3 anos.

O vendedor somente terá liberado em sua conta o pagamento através de FGTS após a entrega do título registrado junto ao cartório de registro de imóveis na agência da Caixa Econômica Federal.

Tanto imóvel como vendedor e comprador devem atender as condições estabelecidas pelo Fundo Curador do FGTS para utilização do valor depositado na conta vinculada do trabalhador. Para saber mais, procure uma Caixa Econômica Federal.

Financiamento bancário – O financiamento bancário é uma forma de pagamento em que o comprador usa de um crédito disponível oferecido por um agente financeiro para efetuar pagamento de sua aquisição, dando o imóvel como garantia, como alienação fiduciária ou hipoteca. Cada instituição financeira possui suas regras para a concessão de financiamento bancário.

Várias são as linhas de crédito disponíveis no mercado, mas em todas elas estão previstos pagamentos de parcelas mensais, nas quais estão incluídas: amortização do empréstimo, juros, taxas administrativas, seguros DPI (danos permanentes do imóvel) e MIP (morte invalidez permanente) dos compradores com cobertura para quitação do saldo devedor proporcional à renda apresentada para aprovação do crédito. 

Consórcio imobiliário – O consórcio imobiliário é uma forma de poupança coletiva em que os participantes, contemplados por meio de sorteio ou lances, receberão uma carta de crédito para aquisição da casa própria sem que haja incidência de juros, sendo cobrado uma taxa de administração por todo o contrato.

Diferentemente do financiamento bancário, na composição das prestações do consórcio inclui-se também um valor que se destina à formação de um fundo de reserva. Esse fundo tem por objetivo garantir as cartas de crédito em caso de qualquer eventualidade, como inadimplência, por exemplo. Se não utilizado, ao final do plano o dinheiro é devolvido aos participantes.

Durante o plano, as prestações são corrigidas pelo valor do bem, seguindo a tabela de preços do fabricante. No caso de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Para imóveis na planta, as parcelas são reajustas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

Geralmente, os vendedores recebem o pagamento pela venda do imóvel no ato da assinatura da escritura pública de venda com a garantia em favor do grupo do consórcio, podendo variar essa forma de acordo com a administradora que estiver operando.

Caso deseje conhecer mais sobre consórcios consulte o site da Associação Brasileira de Administradores de Consórcios – ABAC.

Com outro imóvel – De forma simplificada, é a possibilidade de utilização como pagamento um imóvel de propriedade dos compradores, podendo ser cumulada com todas as outras formas de pagamento acima citadas.

Nesses casos e além do previamente contratado, a comissão paga a imobiliária é calculada através da somatória do valor dos dois imóveis, devendo ser acertada proporcionalmente as partes envolvidas, assim como serão necessárias as certidões dos pessoais dos compradores e do imóvel usado como pagamento.

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Pagamento de comissão imobiliária é legal, confirma STJ

Na compra de imóveis novos, muito comumente os adquirentes se dizem “surpreendidos” por uma série de cobranças. Uma delas e a que mais exaltou ânimos nos últimos anos é a da comissão de corretagem. Trata-se da remuneração do corretor imobiliário que fez a intermediação da operação.

O que muitas empresas praticam é o pagamento apartado dessa comissão. Ou seja, o cliente, ao realizar o pagamento, assina dois cheques: um com o valor do imóvel, que será destinado à incorporadora; outro, ao corretor. Muitas pessoas ficavam com a impressão de que estavam pagando indevidamente coisa a mais.

Ocorre que, conforme explica o Sindicato da Habitação de São Paulo, a soma dos dois valores não ultrapassa o preço total anunciado pela incorporadora. Em suma, o cliente não é enganado. Ele apenas faz o pagamento de forma fracionada.

Exemplo. Uma incorporadora anuncia um apartamento a R$ 500 mil. O comprador, ao se dirigir ao estande e fechar a compra, realiza o pagamento da seguinte forma: um cheque de R$ 480 mil, destinado à construtora; outro de R$ 20 mil (em São Paulo, a tabela do Creci-SP estabelece comissão de 4% para imóveis de lançamentos), para a empresa que faz a intermediação. Sim, são dois pagamentos distintos, mas cuja soma não é diferente dos R$ 500 mil anunciados.

Todo esse processo foi validado pelo Superior Tribunal de Justiça. A corte entendeu que o comprador do imóvel não é lesado ao realizar, ele mesmo, o pagamento da comissão do corretor, desde que isso seja feito de forma transparente. “Entendeu-se pela validade quando observados os deveres de transparência e informação, princípios que já regem as boas práticas de mercado”, esclarece Flávio Prando, vice-presidente do Secovi-SP.

Em relação à Sati (Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária), que também foi questionada na Justiça, o STJ entendeu que sua cobrança é abusiva, e aplicou prazo prescricional de três anos para que se recorra de pagamentos efetuados nesse período.

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Aumenta número de imóveis leiloados por falta de pagamento

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Já enfatizamos inúmeras vezes aqui no Apê ou Casa que a compra de um imóvel requer planejamento. Quando a operação é feita mediante financiamento bancário, os cuidados devem ser ainda maiores.

Números da Caixa Econômica Federal não deixam dúvidas em relação a isso. Instituição financeira responsável por mais de 60% dos financiamentos imobiliários no país, o banco vem notando um crescente aumento no número de pessoas que, impossibilitadas de honrar com as parcelas da casa própria, acabam perdendo o bem.

Segundo o banco, houve um aumento de 53% na quantidade de residências leiloadas em 2015 em relação a 2014. No ano passado, 13.137 casas ou apartamentos foram a leilão, enquanto em 2014 foram 8.541. Mais: nos últimos cinco anos, o crescimento de leilões por falta de pagamento foi da ordem de 93%.

Algo a que é preciso se atentar é o instrumento da alienação fiduciária, pelo qual é feita a imensa maioria dos financiamentos. É simples de entender: quando se financia um bem por esse meio, o próprio bem financiado é a garantia da operação.

Ou seja, em um financiamento imobiliário, o adquirente deixa a sua própria casa “à disposição” do banco para que, caso as parcelas não sejam pagas, a instituição leiloe o imóvel. Com o dinheiro arrecadado, o banco pega a parte dele. Caso  a quantia angariada no leilão exceda o valor da dívida, o saldo restante é devolvido ao devedor. Caso não, a pessoa acaba sem a casa e sem dinheiro nenhum – e isso inclui tudo o que já foi pago, vale ressaltar.

Cabe lembrar que nos financiamentos bancários não é possível cancelar o contrato caso o mutuário não tenha capacidade de pagamento. O que pode ser feito é transferir o crédito para outro consumidor.

Mais atenção ainda: o prazo para que o banco tome o imóvel é relativamente curto. Depois de três meses em atraso, geralmente, já é enviada uma notificação ao cartório. Se o financiamento foi feito pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), tudo se resolve em até 3 meses. Se feito pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), 15 dias.