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A tecnologia pode substituir o corretor de imóveis?

Apesar de os usuários terem conquistado autonomia para pesquisar informações na internet, a expertise para que o negócio seja realizado com segurança continua dentro das imobiliárias

A discussão sobre desintermediação imobiliária sempre esteve presente no dia a dia do mercado. Estimativas da Rede Imobiliária Secovi dão conta de que cerca de 70% dos negócios de compra e venda de imóveis se concretizam fora das imobiliárias. Ou seja, apenas 30% das pessoas acabam comprando ou vendendo imóveis com orientação e acompanhamento adequados.

Com o crescimento do uso da internet, esse debate tem se intensificado, uma vez que pode contribuir para que, cada vez mais, compradores de imóveis encontrem diretamente o que querem, sem o amparo de uma consultoria qualificada.

Segundo recente pesquisa TIC Domicílios (2015) – que mede a posse, o uso, o acesso e os hábitos da população em relação às tecnologias de informação e comunicação –, 58% das pessoas usam internet no País. O estudo foi feito pelo Comitê Gestor da Internet no Brasil (CGI.br), pelo Centro Regional de Estudos para o Desenvolvimento da Sociedade da Informação (Cetic.br), e pelo Núcleo de Informação e Coordenação do Ponto BR (NIC.br).

Ainda de acordo com a pesquisa, o celular é o dispositivo mais utilizado para acessar a internet (89%), seguido pelo computador de mesa (40%), pelo tablet (19%), a televisão (13%) e o videogame (8%).

O massivo uso da internet tem refletido nos hábitos de quem pretende comprar, vender ou alugar imóveis. Hoje, 56% do processo de decisão de compra ou locação é feito on-line, de acordo com informações do Google (disponível em https://goo.gl/SwUfjB). As pessoas também estão visitando mais sites (seja de incorporadoras ou de imobiliárias), em vez de ir fisicamente às empresas. São quase 5 visitas a sites contra 3,5 idas às empresas.

A tecnologia ‘empoderou’ o consumidor. Se, antes, os corretores eram os detentores das informações (preço de m², valor do aluguel, redondezas dos condomínios, média de preços na região etc.), hoje, elas estão quase que integralmente disponíveis on-line. Prova disso é a importância que os usuários atribuem à internet no processo de compra de imóvel: 61% a utilizam para comparar preços; 58% para estudar a localização; 52% para ver fotos e vídeos do produto; 39% para checar valores de mercado; e 38% para comparar opções.

 

Expertise indispensável – Se, de um lado, os usuários ganharam autonomia para pesquisar informações, por outro, a expertise necessária para que o negócio seja feito com segurança continua dentro das imobiliárias. “Vamos imaginar que existisse um robô que analisasse todas as possibilidades de imóveis existentes e todos os compradores interessados e fizesse match perfeito entre ambos. Ainda assim, teríamos, no final, um momento em que duas pessoas físicas não habituadas a uma transação desse tipo precisariam formalizar e estruturar um negócio juridicamente complicado”, exemplifica Luiz Fernando Gambi, diretor da vice-presidência de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP.

É nesse momento em que a intermediação faz a diferença. “Geralmente, há uma carga emocional muito grande envolvida nesses processos. A maioria das pessoas vai vender ou comprar um imóvel apenas uma vez na vida. Pode ser que todo o patrimônio dela esteja em jogo e, em razão disso, acabe superestimando ou subestimando questões como valor sentimental, preço e riscos existentes.”

Vale lembrar que a lei brasileira não garante que, pagando por um imóvel, automaticamente ele se torne propriedade do pagador. Exemplo: alguém vende um apartamento e, posteriormente, um ex-funcionário vem a questionar judicialmente salários ou benefícios atrasados. O imóvel transacionado pode acabar sendo arrolado no processo. Resultado: a venda é desfeita e o comprador, ainda que de boa-fé, pode ficar no prejuízo.

No entanto, se nessa operação de compra e venda houver a intermediação de uma imobiliária, o risco diminui. Primeiro, porque é feita uma criteriosa análise de documentos e certidões. Segundo, em razão de os corretores e a imobiliária se tornarem corresponsáveis por quaisquer prejuízos decorrentes do negócio. “O Código Civil prevê a obrigação de o corretor prestar espontaneamente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio. Creio que tão-somente esta obrigação já torna interessantíssimo ao cliente contar com esse serviço, que é especializadíssimo e prestado somente por profissionais credenciados”, esclarece o advogado Jaques Bushatsky.

Até mesmo os grandes portais imobiliários não acreditam na desintermediação completa. A complexidade do processo de comprar e vender imóveis requer consultoria qualificada, conforme ficou claro em recente evento no Secovi-SP, reunindo Mateo Cuadras, CEO do ImóvelWeb; David Schimitz, head do MercadoLivre Classificados; Renato Girardi, gerente do Moving Imóveis; Gabriel Gruber, CEO do Properati; Dalton Toledo, diretor do SP Imóvel; Gabriel Porto, vice-presidente de Marketing do Viva Real; e Eduardo Schaeffer, presidente e diretor de Marketing do Zap.

Diante dessa constatação, o consumidor continuará optando por recorrer a especialistas no assunto. Segundo os dirigentes, o que tem de ser pensado para um futuro não muito distante é o que de agregador e de diferente as imobiliárias vão oferecer a seus clientes, de modo que possam perceber diferenciais ao contratar os serviços de corretagem.

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Como pagar um imóvel?

Conheças as formas de pagamento mais utilizadas no mercado, principalmente na aquisição de imóvel usado

Um imóvel pode ser pago de várias formas. Financiamento, permuta, pagamento no ato, entrada mais parcelas, entre outros. Fica, às vezes, a dúvida por qual delas optar, quando o adquirente tem à disposição várias meios que atendam suas necessidades.

Abaixo, apresentamos as operações mais recorrentes no mercado. O que deve ser surpresa para muita gente: algumas delas não exigem que o comprador tenha um montante muito grande de dinheiro seja para dar de entrada ou como garantia.

Confira:

À vista – O pagamento à vista é aquele em que os compradores dispõem da totalidade do valor do imóvel, pagos em uma só parcela aos vendedores no momento da assinatura do instrumento hábil da compra e venda, tais como compromisso de compra e venda, escritura pública.

É considerado à vista mesmo quando fracionado em sinal, pagamento no instrumento e eventual condicional para cumprimento de contrato, por exemplo, e o pagamento final realizado na data da entrega das chaves ou similar.

Em síntese, nas operações cuja venda é pactuada com sinal, também chamada de arras, aquele que deu o sinal se desistir do negócio perde o valor que deu, e, caso a desistência seja por parte do vendedor, esse deverá restituir o valor recebido acrescido de valor equivalente.

Parcelado direto com o vendedor – O pagamento parcelado direto com o vendedor é uma opção em que o comprador efetua pagamentos em periodicidade, formas de correção, local de pagamento e eventual incidência de juros com correção monetária ajustada no instrumento hábil de compra e venda firmado entre as partes.

Com FGTS – O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é uma alternativa para o pagamento, total ou parcial, da compra da casa própria, podendo ser utilizado ainda para amortizar ou quitar saldo devedor de financiamento bancário.

Diferencia-se somente porque o instrumento particular definitivo com força de escritura pública é emitido pela Caixa Econômica Federal, que atuará como interveniente e pagador do valor usado depositado em conta vinculada de FGTS de um ou de todos os compradores que estiverem de acordo com o normativo do Fundo Curador do FGTS.

Destaca-se, em especial, que a utilização do FGTS deve ser para imóvel de moradia da família na cidade ou região metropolitana onde o trabalhador exerce sua função, desde que não tenha outra propriedade em seu nome, sendo exigido, ainda, que ele tenha conta vinculada de FGTS há mais de 3 anos.

O vendedor somente terá liberado em sua conta o pagamento através de FGTS após a entrega do título registrado junto ao cartório de registro de imóveis na agência da Caixa Econômica Federal.

Tanto imóvel como vendedor e comprador devem atender as condições estabelecidas pelo Fundo Curador do FGTS para utilização do valor depositado na conta vinculada do trabalhador. Para saber mais, procure uma Caixa Econômica Federal.

Financiamento bancário – O financiamento bancário é uma forma de pagamento em que o comprador usa de um crédito disponível oferecido por um agente financeiro para efetuar pagamento de sua aquisição, dando o imóvel como garantia, como alienação fiduciária ou hipoteca. Cada instituição financeira possui suas regras para a concessão de financiamento bancário.

Várias são as linhas de crédito disponíveis no mercado, mas em todas elas estão previstos pagamentos de parcelas mensais, nas quais estão incluídas: amortização do empréstimo, juros, taxas administrativas, seguros DPI (danos permanentes do imóvel) e MIP (morte invalidez permanente) dos compradores com cobertura para quitação do saldo devedor proporcional à renda apresentada para aprovação do crédito. 

Consórcio imobiliário – O consórcio imobiliário é uma forma de poupança coletiva em que os participantes, contemplados por meio de sorteio ou lances, receberão uma carta de crédito para aquisição da casa própria sem que haja incidência de juros, sendo cobrado uma taxa de administração por todo o contrato.

Diferentemente do financiamento bancário, na composição das prestações do consórcio inclui-se também um valor que se destina à formação de um fundo de reserva. Esse fundo tem por objetivo garantir as cartas de crédito em caso de qualquer eventualidade, como inadimplência, por exemplo. Se não utilizado, ao final do plano o dinheiro é devolvido aos participantes.

Durante o plano, as prestações são corrigidas pelo valor do bem, seguindo a tabela de preços do fabricante. No caso de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Para imóveis na planta, as parcelas são reajustas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

Geralmente, os vendedores recebem o pagamento pela venda do imóvel no ato da assinatura da escritura pública de venda com a garantia em favor do grupo do consórcio, podendo variar essa forma de acordo com a administradora que estiver operando.

Caso deseje conhecer mais sobre consórcios consulte o site da Associação Brasileira de Administradores de Consórcios – ABAC.

Com outro imóvel – De forma simplificada, é a possibilidade de utilização como pagamento um imóvel de propriedade dos compradores, podendo ser cumulada com todas as outras formas de pagamento acima citadas.

Nesses casos e além do previamente contratado, a comissão paga a imobiliária é calculada através da somatória do valor dos dois imóveis, devendo ser acertada proporcionalmente as partes envolvidas, assim como serão necessárias as certidões dos pessoais dos compradores e do imóvel usado como pagamento.

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Mercado imobiliário de São Paulo cai em 2016

Para este ano, estimativa é que preço dos imóveis tenha elevação de 5 a 10 por cento. Especialistas recomendam: o momento de comprar a casa própria é agora!

Desde 2004, 2016 foi o pior ano da história do mercado imobiliário da cidade de São Paulo. A avaliação é do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo, Secovi-SP, que divulgou nesta semana o balanço dos lançamentos e das vendas de imóveis novos residenciais da capital paulista.

Foram 17,6 mil unidades lançadas no ano passado, volume 23,3% inferior às 23 mil lançadas em 2015. Foi o segundo ano consecutivo de forte retração nos lançamentos. Em 2015, também houve recuo em relação a 2014 (-32,4%).

As vendas foram da ordem de 16 mil unidades, número 19,7% inferior ao registrado em 2015.

“Esse resultado coloca 2016 no topo da pesquisa como o pior ano da série histórica em volume de vendas de unidades residenciais novas, pois as 16 mil unidades comercializadas ficaram 43,6% abaixo da média calculada no período de 2004 a 2015, que foi de 28,7 mil unidades por ano”, considera Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

A boa hora de comprar imóvel – Com as incorporadoras precisando fazer caixa, não restam dúvidas, segundo especialistas, que o momento presente é o ideal para comprar imóvel. “As empresas estão escoando unidades com preços abaixo da média”, diz Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação do Secovi-SP.

Além disso, com o cenário econômico se alterando positivamente – queda de juros, baixa da Selic, índices de confiança aumentado, risco Brasil em queda, entre outros – é natural que mais pessoas voltem a manifestar interesse em imóvel.

Só que, em razão do vácuo deixado pelas empresas na produção de imóveis, o preço das unidades residenciais pode sofrer elevação de 5% a 10% neste ano. “Se adiar a decisão de compra, quando o adquirente for a mercado, pode acabar não encontrando o apartamento que procura”, diz Kallas, explicando que o ciclo da produção imobiliária é longo e, por isso, é provável que haja um desequilíbrio natural entre a oferta e a demanda.

Não há, acredita o Secovi, mais espaço para a redução dos preços. “Quem quiser fazer um bom negócio que compre imóvel agora, pois os valores pedidos hoje estão atrativos”, diz Petrucci.

Boas perspectivas – “Para 2017, a expectativa é positiva, e está alicerçada na retomada gradual da economia, na queda da inflação e das taxas de juros, inclusive dos financiamentos imobiliários. A retomada dos investimentos e da geração de emprego e renda nos levam a estimar um crescimento do mercado imobiliário de 5% a 10% neste ano”, aposta Flavio Amary, presidente do Secovi-SP.

Acesse a pesquisa do Secovi-SP aqui.

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Imóvel novo: o que fazer se identificados vícios de construção

Comprou apartamento e notou que há problemas de estrutura dentro de sua unidade ou nas áreas comuns do condomínio? Saiba o que fazer para resolver o problema

Tanto dentro do apartamento como nas áreas comuns do condomínio, a lei considera como vício os problemas decorrentes de técnicas construtivas inadequadas, materiais de baixa qualidade ou execução inapropriada de técnicas construtivas.

É sugerido que o comprador comunique eventuais contratempos à construtora via carta com AR. Dela, devem constar a natureza e a origem do problema, para que a empresa providencie a inspeção, o laudo e o início dos reparos. O comprador tem garantia de 90 dias para bens duráveis, sejam explícitos, a contar da entrega do imóvel; ou ocultos, a contar do seu reconhecimento, segundo advogados imobiliários.

Caso proprietário e construtora não se resolvam e a via judicial seja tomada (caminho não recomendado pelos advogados, tendo em vista os custos envolvidos no processo e a demora até o julgamento. Diálogo e conciliação podem ser boas alternativas), o prazo para reivindicar indenização em razão de danos materiais e morais é de 5 anos a contar da data do dano, ainda que o imóvel esteja na planta.

Muitos especialistas do mercado aconselham que seja feita uma vistoria no imóvel antes da entrega do imóvel e da posse efetiva. Para isso, o adquirente deve contratar um profissional de sua confiança. Dessa forma, checa-se todos os aspectos estruturais do apartamento e se a construtora atendeu às especificações técnicas constadas do contrato e de normas técnicas. Um representante da empresa deve estar presente nesse momento.

Averiguada qualquer anormalidade, o proprietário deve comunicar a construtora imediatamente, enviando o laudo de vistoria feito na presença de um representante da própria empresa.